Troškovi zatvaranja su dodatni troškovi koje kupci i prodavači plaćaju povrh kupovne cijene prilikom podmirenja transakcije s nekretninama. Troškovi zatvaranja uključuju naknade za odobrenje hipoteke, popustne bodove, naknade za procjenu i još mnogo toga. Prosječni troškovi zatvaranja na prosječnu prodajnu cijenu kuće od 230.000 dolara su 2 do 5 posto, odnosno 4.600 do 11.500 dolara.
Što su troškovi zatvaranja
Postoje različite vrste troškova zatvaranja vezanih uz kupnju ili prodaju nekretnina. Kupčevi troškovi zatvaranja obično uključuju naknade za odobrenje kredita, popustne bodove, naknade za procjenu i još mnogo toga. Većinu troškova zatvaranja prodavatelja čine provizije agenta za nekretnine. Tipični troškovi zatvaranja obično spadaju u jednu od devet kategorija.
Devet vrsta tipičnih troškova zatvaranja uključuju:
1. Hipoteka početne naknade
Naknade za odobravanje kredita su naknade koje banka ili hipotekarni zajmodavac naplaćuju za kreiranje zajma. Naknade za odobravanje kredita iznose oko 1 posto iznosa hipoteke. O tim naknadama može se pregovarati, ovisno o faktoru rizika zajma i kreditnoj sposobnosti zajmoprimca. Tipično, što više osiguranja pružate, više možete pregovarati. Što je dužnikova FICO ocjena viša (provjerite vašu stranicu besplatno), to je veća i mogućnost pregovaranja.
2. Popust bodova
Popust bodovi su drugi tipični kupac zatvaranja troškova koji je vrsta prepaid kamate. Kupac može kupiti popustne bodove unaprijed kako bi smanjio kamatnu stopu koju banka naplaćuje. Iako banka zahtijeva kreditno izvješće i zahtjev za kredit, te se naknade prenose i mogu biti pokrivene od strane banke.
3. Naknade za procjenu
Naknade za procjenu su naknade za profesionalnog procjenitelja za procjenu vrijednosti kuće. Oni su tipični troškovi zatvaranja za kupce. Obično ih zahtijevaju zajmodavci i prosječno koštaju 300 - 500 USD +, ovisno o vrsti imovine, lokaciji i veličini nekretnine. Čak i ako vaš zajmodavac to ne zahtijeva ili ako kupujete imovinu svim gotovim novcem, preporučuje se procjena da biste znali tržišnu vrijednost nekretnine i da ne preplaćujete za nju.
4. Osiguranje naslova
Osiguranje imovine je vrsta osiguranja od odgovornosti koju nude društva za osiguranje koja osiguravaju od gubitaka koji proizlaze iz nedostataka u naslovu, kao što su zapljene, nepodmireni porezi, hipoteke i prekršaji koji pripadaju prethodnim vlasnicima. To obično zahtijevaju svi hipotekarni zajmodavci, a polica osiguranja imovine može ići i do 60 godina. Plaća se kao jednokratna naknada za vrijeme zatvaranja; u nekim državama kupci obično plaćaju osiguranje vlasništva, au drugim državama prodavači ga plaćaju.
Općenito postoje dvije vrste pravila: politika zajmodavca koja štiti ulaganje hipotekarne tvrtke i politiku vlasnika koja štiti vaše ulaganje. Politika zajmodavca ostaje na snazi dok se hipoteka ne otplati, a politika vlasnika vrijedi sve dok vlasnik posjeduje imovinu.
5. Naknade agentima za nekretnine
Pod pretpostavkom da je nekretninu naveo agent za nekretnine, naknade za posrednike u prometu nekretninama obično su dio troškova zatvaranja prodavatelja. Tipične naknade za posrednike u prometu nekretninama kreću se od 2 do 6 posto prodajne cijene nekretnine. To se obično plaća za agenta za popis i za provizije prodajnog agenta, te je do agenta koji vodi popis kako se ta provizija dijeli.
6. Prepaid troškovi
Kada kupac dobije zajam, njihov zajmodavac može zahtijevati od njih da plate za neke stvari, kao što su porezi na imovinu i vlasnici kuća ili najam imovinskog osiguranja unaprijed (koji se nazivaju unaprijed plaćeni troškovi). Unaprijed plaćeni troškovi obično su dio kupčevih troškova zatvaranja koji se moraju platiti unaprijed prilikom dobivanja kredita. Oni također mogu uključivati kamatu na hipoteku koja će se obračunavati između završnog datuma i kraja mjeseca. Zajmodavac navodi ove troškove u procjenu troškova zatvaranja pod nazivom Procjena dobre vjere, koji se daje kupcu najkasnije tri dana nakon podnošenja zahtjeva za kredit.
7. Privatno hipotekarno osiguranje (PMI)
Privatno hipotekarno osiguranje je kupčev zaključni trošak koji se primjenjuje na bilo koju kupnju kuće pomoću konvencionalnog zajma s ulogom manjim od 20 posto. Privatno hipotekarno osiguranje štiti zajmodavca od gubitka novca ako zajmoprimac završi u foreclosureu. PMI naknade variraju oko 0,3 posto do oko 1,5 posto izvornog iznosa kredita godišnje, ovisno o veličini predujma i kreditnom rejtingu zajmoprimca.
8. Snimanje naknada i poreza
Lokalne vlasti naplaćuju evidentiranje naknada i poreza za evidentiranje prodaje imovine. Ovi porezi na transfer (drugi izraz za evidentiranje naknada i poreza) variraju od države do države. Na primjer, u Kaliforniji, porez se procjenjuje na bilo koji transfer koji ima vrijednost veću od 100 USD, a stopa je $ .55 za svakih 500 USD vrijednosti. U New Yorku je stopa 2,00 dolara za svakih 500 dolara na svim transferima. New York ima poseban porez za snimanje hipotekarnih zajmova, s stopom od $ 50 za vrijednost od $ 100.
„Porezi na promet nekretnina posebno se jako razlikuju u cijeloj zemlji, a najveći dio poreza na promet je na istočnoj obali. Na primjer, u Ohiu, kupac će platiti do 0,4 posto u državnim i županijskim porezima, ali u susjednoj Pennsylvaniji, državni i županijski porezi mogu biti visoki i do 2,0 posto. U Marylandu, porezi na državne i županijske transfere mogu biti i 2,0 posto, a Maryland također ima porez na vrijednost hipoteke. Neke države, kao što su Indiana, Mississippi, Missouri, Montana i Novi Meksiko, nemaju porez na prijenos. "
- Elizabeth A. Whitman, odvjetnica, Whitman Legal Solutions, LLC
9. Ostali troškovi zatvaranja
Ponekad postoje i drugi tipični troškovi zatvaranja, koji ovise o državi i općini u kojoj se nalazi promjena imovine.
Ostali razni troškovi zatvaranja mogu uključivati:
- Pretraživanja naslova: Obično $ 200 - $ 350
- ankete: Obično $ 350 - $ 500
- Promjene kreditnog izvješća: $50+
- Naknade za bilježnike: Obično $ 75 - $ 150
Kako izračunati troškove zatvaranja
Kupci kuće obično plaćaju između 2 posto i 5 posto kupovne cijene svoje kuće u troškovima zatvaranja. Da procjena može varirati vrlo malo, ovisno o iznosu od kredita, hipoteka tip, ili čak i na području zemlje u kojoj se kupuju ili refinancing imovine.
Obično, kupci kuća plaćaju oko 2 do 5 posto kupovne cijene svoje kuće u naknadi za zatvaranje. Dakle, ako vaš dom košta 150.000 dolara, možete platiti između 3.000 i 7.500 dolara u troškovima zatvaranja. U prosjeku, kupci plaćaju otprilike 3.700 dolara u naknadi za zatvaranje, prema nedavnom istraživanju.
Početna cijena kupnje i prosječni troškovi zatvaranja
Obično će vam agent za nekretnine dati grubu procjenu troškova zatvaranja kada napravite ponudu za nekretninu; možete ih sami izračunati tako da zbrojite sve naknade povezane s kupnjom nekretnine. Vaš agent za nekretnine, tvrtka za zajam i zajmodavac imat će pristup svim tim naknadama. Vaš zajmodavac će vam dati točnije podatke o zatvaranju nakon podnošenja zahtjeva za kredit i prije poravnanja. Ako želite sami izračunati prosječne troškove zatvaranja, možete koristiti i besplatni kalkulator troškova zatvaranja.
“Prilikom izračunavanja troškova zatvaranja, imajte na umu da se oni znatno razlikuju od tržišta do tržišta i ovise o vašoj potrebi za različitim uslugama (na primjer, ako trebate dodati odvjetničke naknade). Teško je odrediti točan broj, zbog čega vlasnici koriste 2 do 5 posto pravila kada traže svoje potencijalne domove. "
- Shawn Breyer, vlasnik, Breyer Home Buyers
Tko plaća troškove zatvaranja
Kupci i prodavači obično plaćaju različite troškove zatvaranja nekretnina tijekom transakcije. Vrste i iznosi troškova zatvaranja kupaca i troškovi zatvaranja prodavatelja ovise o različitim čimbenicima, uključujući lokaciju nekretnine, kupovnu cijenu i ako je riječ o financiranju.
Troškovi zatvaranja kupca
Troškovi zatvaranja kupca su ono što je kupac odgovoran za plaćanje, osim kupovne cijene nekretnine. Ti troškovi zatvaranja kupaca obično uključuju stvari kao što su naknade za zajmodavce, procjenu, poreze za transfer i još mnogo toga.
Tipični troškovi zatvaranja za kupce uključuju:
- Naknade za zajmodavce: 1% do 2%; to uključuje naknadu za prijavu, naknadu za popust, naknadu za obradu i preuzimanje rizika, bankovne transfere, kreditno izvješće itd.
- procjena: 300 - 500 USD; obično plaća kupac unaprijed ili na zatvaranju i zahtijeva većina zajmodavaca.
- Transfer Porezi: 0 posto do 2 posto; to su porezi specifični za državu i općinu, zbog prijenosa vlasništva na tom mjestu i mogu biti plaćeni od strane kupca ili prodavatelja ili podijeljeni između njih.
- Osiguranje imovine: 1.228 USD prosječno; godišnja premija se obično plaća u cijelosti na zatvaranju.
- Naknade za naslov: 1 posto; u nekim državama kupac ih plaća, u drugima ih prodavatelj plaća. Oni obično uključuju naknade za bilježnike, naknade za pretraživanje naslova i osiguranje naslova.
- Rezerve poreza na imovinu: Dva do tri ili više mjeseci; to ovisi o općini i vjerovniku. Većina lenders zahtijevaju od vas da platite najmanje nekoliko mjeseci od poreza na imovinu unaprijed na zatvaranju.
Imajte na umu da se ti troškovi razlikuju ne samo od države nego i od grada, a ponekad i od općine. Primijetit ćete da se neki troškovi zatvaranja pojavljuju pod troškovima zatvaranja kupaca i troškova zatvaranja prodavača - to je zato što mogu biti plaćeni od strane jednog od njih ovisno o državi i kako dvije strane pregovaraju o troškovima zatvaranja.
„Troškovi zatvaranja kupaca razlikuju se od države do države. U Gruziji se troškovi zatvaranja definiraju kao troškovi povezani s dobivanjem kredita. U tom smislu kupac je odgovoran za 100 posto troškova zatvaranja, a prodavatelj ima nula troškova. Međutim, kupac može dogovoriti da prodavatelj plati dio njihovih troškova zatvaranja. "
- Pam Ahern, osnivač i vodeći agent, domovi u Atlanti, s vlasništvom Palmera
Troškovi zatvaranja prodavača
Troškovi zatvaranja od strane prodavatelja su troškovi koje je prodavatelj odgovoran za plaćanje tijekom podmirenja transakcije nekretnina. Glavni trošak je obično provizija za nekretnine, ali ostali troškovi zatvaranja prodavatelja uključuju poreze na imovinu i račune za komunalne usluge.
Tipični troškovi zatvaranja za prodavače uključuju:
- Provizije za nekretnine: 2 do 6 posto prodajne cijene; prodavatelj ih općenito plaća, ali može zatražiti od kupca da dio njih plati tijekom pregovora.
- Porez na nekretnine: Ako prodavatelj nije već platio porez na imovinu, oni su odgovorni za sve poreze do datuma zatvaranja.
- Rok dospijeća komunalnih računa: Prodavatelj plaća sve račune do datuma zatvaranja.
- Bilo koje sužavanje na imovini: Tipično, kupac će dobiti besplatan i jasan naslov, što znači da se sva založna prava na imovini, uključujući hipoteku, kreditnu liniju, založnicu mehaničara, itd., Moraju platiti iz prihoda prodavača prilikom namire.
- Transfer Porezi: 0 posto do 2 posto; to su porezi specifični za državu i općinu, zbog prijenosa imovine na tom mjestu i mogu biti plaćeni od strane kupca ili prodavatelja ili podijeljeni između njih.
- Naknade za naslov: 1 posto; opet, to su naknade koje se naplaćuju od strane tvrtke koja se bavi vlasništvom i koje uključuju naknade za bilježnike i osiguranje vlasništva i mogu biti plaćene od strane kupca ili prodavatelja.
Troškovi zatvaranja prodavatelja obično uključuju plaćanje agenta kupca i agenta prodavatelja. Ta provizija se obično dijeli između agenta za popis i agenta kupca. U nekim slučajevima kupac će promijeniti ugovor o kupoprodaji kako bi odredio da će prodavatelj platiti kupčeve troškove zatvaranja do određenog postotka ili određenog iznosa u dolarima.
Većina, ako ne i svi, troškovi zatvaranja mogu se pregovarati. I kupci i prodavači mogu pregovarati o tome tko će platiti te naknade. Kupac obično plaća više troškova stavke, a prodavatelj obično plaća proviziju. Ponovno, prodavatelj može ponuditi da plati dio ili sve naknade za zatvaranje kupca. Međutim, ako kupac financira imovinu, zajmodavac će morati odobriti zaključni kredit kupca.
Primjeri troškova zatvaranja u transakciji s nekretninama
Pogledajmo primjer da vidimo koliko su prosječni troškovi zatvaranja kupca:
Ukupni troškovi zatvaranja kuće od 300.000 dolara mogli bi koštati kućnog kupca od otprilike 6.000 do 15.000 dolara, što je od 2 do 5 posto kupovne cijene nekretnine. Velik dio odstupanja ovisi o bodovima i naknadama za odobravanje zajmodavca koji je dužan izvršiti kredit, što je objavljeno u procjeni kredita. Ostale varijable su procijenjeni porezi na imovinu i porezi na prijenos.
Pogledajmo sada primjer koliko će se troškovi zaključavanja prodavatelja odnositi na istu transakciju:
Tipično, ako prodavatelj prodaje svoj dom za 300.000 dolara, njihovi troškovi zatvaranja će se sastojati od provizije za nekretnine (obično 2 do 6 posto prodajne cijene) i svih dospjelih poreza i računa za komunalne usluge. Ovisno o državi i njihovom dogovoru s kupcem, oni također mogu platiti dio poreza na prijenos (obično od 0 posto do 2 posto) i naknade za naslov, obično 1 posto od kupovne cijene.
Kako smanjiti troškove zatvaranja
Možete smanjiti troškove zatvaranja s malo planiranja i pregovaranja. Iako se troškovi zatvaranja razlikuju, u nekim slučajevima mogu se pregovarati. Obično, možete uštedjeti novac na troškove zatvaranja by plaćati za imovinu koristeći sve gotovinu, molba prodavatelj platiti dio vaše nekretnine zatvaranja troškova, i pregovara o naknadama da je vjerovnik troškove.
Evo sedam savjeta o tome kako potencijalno smanjiti troškove zatvaranja:
“Kao kupac, ako je dom bio na tržištu duže vrijeme, možemo tražiti od prodavatelja da doprinese određeni iznos u dolarima za troškove zatvaranja. Kupac svibanj shop njihov kredit oko vidjeti ako je vjerovnik svibanj biti spremni odustati ili smanjiti neke troškove kredita. Neki kupci također odlučuju položiti predujam od 20 posto ili više da bi se odustalo od privatnog hipotekarnog osiguranja.
- Don Cramer, agent za nekretnine, nekretnina Urban Nest
- Kreditiranje troškova zatvaranja nekretnina: Zamolite prodavatelja da plati dio vaših troškova zatvaranja u sklopu pregovora. Ne zaboravite dobiti ovaj iznos odobren od strane vašeg zajmodavca.
- Usporedite troškove za zajmodavce: Kupujte i usporedite naknade za zajmodavce, uključujući naknade za prijavu i naknade za odobravanje kredita.
- Procijenite procjenu zajma: Pročitajte procjenu kredita po liniji i provjerite netočnosti ili dvostruke troškove.
- Pregovarajte naknade s zajmodavcem: Neki od troškova zatvaranja zajmodavca obično se mogu pregovarati. Možete ih pregovarati prilikom podnošenja zahtjeva za kredit.
- Spremi na točke: Kada su kamatne stope niske, obično ne morate plaćati bodove kako biste smanjili kamatnu stopu.
- Platite gotovinu kako biste izbjegli naknade za zajmodavce: Ako imate dovoljno spremljene platiti sve gotovinu za imovinu, koju će eliminirati sve od vjerovniku naknade.
- Smanjite naknade tako što ćete se ponoviti: Ako koristite istog dobavljača, kao što je tvrtka za izdavanje naslova, često postoji veća vjerojatnost da će smanjiti svoje naknade zbog vašeg ponovnog poslovanja.
“Jedine naknade za koje smo bili uspješni u smanjenju je naknada za zatvaranje, stvarni iznos koji tvrtka naplaćuje za zatvaranje kredita. Napravili smo dovoljno volumena s nasljeđem naslova da smo uspjeli pregovarati o tome s "graditeljskom" stopom, što nam štedi nekoliko stotina dolara na svakoj transakciji. U Coloradu, naknade koje tvrtke mogu naplatiti reguliraju država, tako da svaka tvrtka s naslovom ima otprilike iste troškove.
- Nick Evans, vlasnik, Cinch Sell
Troškovi zatvaranja Često postavljana pitanja (FAQ)
U nastavku ćemo odgovoriti na neka često postavljana pitanja o troškovima zatvaranja koji se odnose na transakcije s nekretninama. Ako imate dodatnih pitanja ili želite poslati komentar, posjetite naš forum.
Koliko su troškovi zatvaranja pri kupnji nekretnine sa svim gotovinom?
Kada kupite nekretninu koristeći sve gotovine, obično možete dogovoriti bolju cijenu za nekretninu, što znači niže troškove zatvaranja jer se troškovi zatvaranja izračunavaju na temelju kupovne cijene nekretnine. Kada kupite nekretninu sa svim novcem, također nemate nikakve naknade za zajmodavce. Iznos troškova zatvaranja ovisi o lokaciji, veličini nekretnine, iznosu poreza na imovinu itd.
Koliko su troškovi zatvaranja pri korištenju financiranja od strane vlasnika?
Troškovi zatvaranja najviše se razlikuju kada financiranje vlasništva koristite za financiranje vlasnika, poznato i kao financiranje prodavača. Zatvaranje troškovi će biti do kupca i prodavatelja da pregovaraju i obično će biti manje nego ako je kupac koristi vjerovniku jer nema vjerovniku naknade će se naplaćivati.
Za više informacija o financiranju prodavatelja, pogledajte naš detaljni vodič za financiranje prodavatelja.
Jesu li troškovi posrednika za nekretnine uključeni u troškove zatvaranja?
Provizije i naknade agenta za nekretnine obično se uračunavaju u vaše troškove zatvaranja i plaćaju se kod naselja. U većini država, agenti za posredovanje u prometu nekretninama plaćaju 2 do 6 posto prodajne cijene kuće i obično ih plaća prodavatelj. Međutim, to je po dogovoru, a neki posrednici u prometu nekretninama također naplaćuju naknade kupcima.
Kako ćete saznati koliko su troškovi zatvaranja?
Savezni zakoni kroz Zakon o istini u pozajmljivanju (TILA) i Zakon o postupcima za rješavanje stambenih pitanja iz 1974. godine (RESPA) zahtijevaju od zajmodavaca da daju procjenu zajma koja otkriva troškove zatvaranja imovine u roku od tri dana od primitka zahtjeva za kredit. Osim toga, najmanje tri dana prije datuma zatvaranja, zajmodavac bi trebao dostaviti završnu izjavu koja sadrži sve naknade za zatvaranje.
Donja linija
Troškovi zatvaranja su troškovi pored kupovne cijene nekretnina u transakciji s nekretninama. Kupci i prodavači općenito imaju troškove zatvaranja i obično se kreću od 2 do 5 posto kupovne cijene nekretnine. Zatvaranje troškova može uključivati naknade za posrednika u prometu nekretninama, transferne poreze, naknade za zajmodavce, naknade za titulu i još mnogo toga.
