Investitori u nekretnine često koriste tri metrike za mjerenje uspješnosti imovine koja proizvodi dohodak: stopa kapitalizacije (cap), povrat na investiciju (ROI) i povrat gotovine. Preporučuje se da se sva tri koriste za najbolje razumijevanje potencijalne stope povrata imovine. Formula ROI je godišnji povrat podijeljen s ukupnim ulaganjem.
Ako ste pronašli nekretninu za iznajmljivanje koju želite kupiti, kontaktirajte Visio pozajmljivanje. To je ugledni, online, državni zajmodavac koji nudi konkurentne cijene glavnim zajmoprimcima. Možete se predkvalificirati za samo nekoliko minuta.
Posjetite Visio kreditiranje
Kada koristiti Formule za ulaganja u nekretnine
Tipično, što više informacija imate o nekretnini, to ćete više informirati o odluci u vezi s kupnjom ili zadržavanjem u vašem portfelju. Zbog toga se preporučuje korištenje sve tri formule. Međutim, postoje situacije u kojima možete biti kratkotrajne ili želite samo brzu formulu za analizu stope povrata imovine pa samo želite koristiti jednu formulu.
Cap Cap
Cap rate mjeri stopu povrata imovine. Stopu kriterija nekretnine možete izračunati pomoću formule ograničenja stope koja je neto operativni prihod podijeljen s trenutnom vrijednošću imovine. Stopa kapanja obično se koristi kao način za usporedbu dvaju sličnih svojstava u istom razredu svojstava - na primjer, dvije poslovne zgrade.
Općenito, investitori koji kupuju i drže će gledati na tu stopu da bi vidjeli koliko dobro imovina funkcionira tijekom jednogodišnjeg razdoblja. Međutim, stopa svojstava ograničenja ne može se upotrebljavati na svojstvima popravka i poništavanja jer nema prihoda od najma. Imajte na umu da stopa ograničenja također ne uzima u obzir plaćanje hipoteke.
Povrat na investiciju
ROI se koristi za određivanje uspješnosti izvedbe vašeg nekretnina. Općenito se smatra da je vaš godišnji povrat podijeljen s vašim ukupnim ulaganjem. Obično je to niži trošak, veći je vaš povrat ulaganja (ROI). ROI možete koristiti i za ulaganja s fiksom i za preklapanje te za kupnju i zadržavanje, a formula ROI omogućuje da se razmotri vaša hipoteka, što nije slučaj s formulom o stopi ograničenja.
Povrat novca u gotovini
Povrat novca u gotovini je mjerilo nekretnina koje analizira izvedbu vašeg sredstva. Ona također uzima u obzir dug na nekretninu, kao što je vaša hipoteka, slično ROI, ali se razlikuje od korištenja cap stopa. Formula za povrat novca u gotovini može se razlikovati, ali je općenito vaš neto operativni prihod podijeljen s ukupnim novčanim ulaganjima, a uključuje stvari kao što su naknade za zajmodavce i troškovi zatvaranja.
Stopa udjela u odnosu na ROI u odnosu na povrat novca u gotovini
Da li koristiti stopu kapitalizacije u odnosu na ROI ili povrat novca u gotovini je nešto što investitori u nekretnine moraju odlučiti prilikom procjene nekretnina. Obično se stopa kapanja koristi na višestambenim objektima, poslovnim zgradama i stambenim zgradama. Ne upotrebljava se na svojstvima popravka i otkaza jer se u formuli ograničenja stope koristi neto operativni prihod (NOI) i ne postoji NOI za projekt popravka i okretanja jer nema prihoda od najma.
Investitori obično koriste stopu kapitalizacije kako bi usporedili svojstva, a osim toga koriste i povrat na gotovinu, usporedne prodajne cijene nekretnina i povrat ulaganja. Nasuprot tome, investitori koriste ROI za analizu dugoročnih investicijskih svojstava kao i za popravak svojstava. ROI je ukupna stopa povrata na imovinu, uključujući dugove i uložena sredstva. ROI uzima u obzir dug na imovini.
I komercijalni i stambeni investitori obično koriste gotovinu za povrat novca kako bi procijenili novčani tijek koji dolazi iz imovine koja stvara dohodak. Međutim, oni se obično ne koriste od strane investitora koji popravljaju i okreću jer nemaju nikakav mjesečni prihod od najma. Povrat novca u gotovini obično pruža točniju analizu izvedbe ulaganja u nekretnine u usporedbi s ROI nekretnine. To je zato što se gotovinski povrati samo mjere prinos na stvarni uloženi novac i ne uključuje dug.
Kako izračunati Cap stopa na ulaganja imovine
Ulagači mogu izračunati stopu kapa ručno ili pomoću kalkulatora za kapu. Da biste izračunali stopu kapanja rukom, jednostavno podijelite NOI svojstva na trenutnu vrijednost svojstva i pomnožite je s 100 da biste dobili postotak. Stopa ograničenja obično mjeri stopu povrata imovine u razdoblju od jedne godine. Za razliku od povrata ulaganja (ROI), koristi se samo za imovinu koja stvara dohodak i obično za nekretnine s više od jedne jedinice.
Kada izračunavate stopu ograničenja, imajte na umu da se izračunava na temelju godišnjeg povrata. To znači da ako se nekretnina dobro ponašala ili loše radila godinu dana, to će se pojaviti u izračunu stope ograničenja. To također znači da investitor ne dobiva potpuni pregled imovine u posljednjih nekoliko godina.
Na primjer, ako je imovina imala nekoliko prethodnih godina lošeg učinka, stopa ograničenja može varati u tome što pokazuje samo jednu pozitivnu godinu povrata. Zato je važno koristiti više od jednog mjernog podatka za procjenu ulaganja u nekretninu.
Za detaljniji pregled, uključujući i dobru stopu kapanja, pročitajte članak o stopi kapitalizacije.
Formula za brzinu kapa
Formula učestalosti kapa = NOI / Vrijednost svojstva x 100
Za prvi dio formule ograničenja stopa, moramo saznati što je NOI. To je iznos novčanog toka kojeg generira ulaganje u nekretnine nakon oduzimanja operativnih troškova, ali prije plaćanja glavnice i kamata, kapitalnih izdataka, amortizacije i amortizacije.
Zatim ćete saznati vrijednost imovine, tako što agent za nekretnine vodi komparativnu analizu tržišta ili procijeni imovinu. Također možete dobiti grubu procjenu onoga što vaše vlasništvo trenutno vrijedi na mjestima kao što je Zillow. Zatim pomnožite taj broj sa 100 da biste shvatili stopu ograničenja. Dobra stopa kapanja obično je 4 do 7 posto ili više, iako ovisi o klasi imovine i lokaciji.
Primjer Cap Rate
Sada kada znamo koja je formula za stopu oklade, pogledajmo primjer. Pretpostavimo da želimo utvrditi stopu ograničenja na stambenu zgradu u području s prosječnom stopom kapanja od 7 posto.
Pretpostavimo da je NOI stambene zgrade 80.000 dolara, a zgrada je vrijedna 1,2 milijuna dolara.
Prvo, podijelimo NOI na vrijednost imovine.
$80,000 / $1,200,000 = 0.067
Zatim pomnožimo sa 100 da bi dobili aStopa ograničenja od 6,7%.
Sada možemo iskoristiti tu stopu da je usporedimo sa prosjekom za stambene zgrade u tom području i odlučimo da je NOI za tu zgradu niska ili možda želimo ponuditi nižu kupovnu cijenu kako bi stopa kapa bila više s prosjekom od 8 posto u tom području.
Kako izračunati ROI na ulaganja u nekretnine
Alternativa ili dodatak izračunavanju povrata u gotovini i stope kapitalizacije je izračunavanje ROI-ja. Što se tiče nekretnina, ROI je vaš povrat na ukupnu investiciju u nekretninu. To uključuje i gotovinu koju je uložio i bilo koji dug koji ste leveraged na imovinu, uključujući stvari kao što su ulaganja u nekretnine zajam.
ROI se razlikuje od stope cap-a jer uzima u obzir plaćanje hipoteke u formuli. Ona se također razlikuje od gotovine na gotovinu vraća jer uzima u obzir, ne samo gotovinu koju je proveo za downpayment i vjerovniku naknade, ali i iznos novca koji financira.
ROI može biti iskrivljen jer se čini da je vaš povrat ulaganja veći kada imate hipoteku nego ako ste platili sve gotovinom. Zato je važno koristiti više od jednog načina analize ulaganja u nekretninu prije nego je kupite.
Formula ROI
ROI = godišnji povrat / ukupna ulaganja x 100
Općenito, investitori izračunavaju svoj godišnji povrat oduzimanjem svojih troškova vezanih uz imovinu od ukupnog prihoda od najma kako bi dobili svoj NOI. Zatim podijelite ovo s ukupnom investicijom, a to je koliko imate u imovini, uključujući novac i dug. Konačno, taj broj možete pomnožiti sa 100. U pravilu, dobar ROI je nešto iznad 10 posto na investicijskom vlasništvu i više od 15 posto na popravak i okretanje.
Ako želite izračunati ROI na nekretnini za najam, jednostavno koristite naš besplatni kalkulator za najam nekretnina.
Primjer ROI
Pogledajmo primjer investitora koji koristi ROI formulu kako bi odlučio želi li kupiti dupleks.
Pretpostavimo da je godišnji povrat dupleksa 24.000 USD, a ukupna investicija potrebna za kupnju dupleksa je 150.000 USD.
Prvo, podijelimo godišnji povrat na ukupnu investiciju, a zatim pomnožimo sa 100 da bismo dobili postotak.
$ 24,000 / $ 150,000 x 100 = 16% ROI
16-postotni broj smatra se visokim povratom na imovinu koja proizvodi dohodak. Kada saznate ROI, možete ga usporediti s drugim ROI-jem na sličnim svojstvima u tom području, a možete ga usporediti s drugim mogućnostima ulaganja kako biste vidjeli koji će vam donijeti najveći povrat.
Kako izračunati povrat gotovine u gotovini na imovini ulaganja
Povrat novca u novcu mjeri prinos na stvarni novac uložen u investicijsku imovinu. Također se naziva novčani prinos na investicijskoj imovini. Investitori koji plaćaju svu gotovinu za imovinu često koriste povrat novca kao gotov novac kako bi vidjeli svoju stopu povrata.
Povrat novca u gotovini može pomoći investitorima da prikažu nekretninu. To je također jednostavan način za usporedbu svojstava na temelju relativno jednostavnog izračuna. To je u usporedbi s ROI-om, koji je složeniji i zahtijeva više vremena i više znanja o imovini.
Osim mjerenja tekućeg povrata, povrat gotovine može se koristiti i za predviđanje budućih novčanih raspodjela ulaganja u nekretninu. Imajte na umu da to nije zajamčeni povratak u budućnosti, već ga investitori koriste kao ciljani povrat u budućnosti i kao procjenu onoga što će imovina proizvesti u budućnosti.
Formula za povrat gotovine na gotovinu
Cash-on-Cash Return = Godišnji novčani tijek / stvarni uloženi novac x 100
Novac-na-gotovinu povratak formula se općenito smatra da se jedan od najčešće korištenih i jednostavnih nekretnina ulaganja formule. Povrat novca u gotovini jednak je godišnjem novčanom tijeku prije podjele s stvarnim uloženim novcem umnoženim sa 100.
Da biste otkrili svoj godišnji novčani tijek u pretkupljenju, dodajete bruto planiranu najamninu plus sve dodatne prihode ostvarene imovinom minus vaše radno mjesto minus operativne troškove. Sada, za sljedeći dio jednadžbe, morate znati kako izračunati stvarni uloženi novac. Učinite to tako da zbrojite sve novčane iznose koje ste uložili u nekretninu, uključujući predujam, troškove zatvaranja i popravke nekretnina.
Povrati u gotovini mogu se koristiti uz stopu ograničenja i ROI kako biste saznali koliko dobro posluje nekretnina za najam, ako je to dobra vrijednost i kako se predmetna imovina može usporediti s drugim svojstvima. Tipično, 8 do 12 posto se smatra dobrim povratom u gotovini. Imajte na umu da je taj broj iskrivljen ako financirate nekretninu, a morate biti sigurni da si možete priuštiti mjesečne isplate hipoteke.
Primjer za povrat novca u gotovini
Pogledajmo primjer investitora koji koristi povrat novca u gotovini kako bi odlučio želi li kupiti dupleks. Pretpostavimo da znate da je vaš uloženi novčani iznos 75.000 USD, a to su predujam, troškovi zatvaranja i troškovi rehabilitacije. Pretpostavimo sada da je vaš godišnji novčani tok prije oporezivanja $ 12,000.
Vaš godišnji novčani tok dijelite s ukupnim uloženim novcem, a zatim pomnožite sa 100.
$ 12,000 / $ 75,000 x 100 = 16% povrata u gotovini
To se smatra visokim povratom novca u gotovini, tako da će najvjerojatnije biti dobra nekretnina za ulaganje. Međutim, trebali biste uložiti u svoje troškove financiranja ako financirate imovinu i pogledate stopu kapitalizacije i ROI.
Profesionalni savjeti za korištenje udjela u odnosu na ROI u odnosu na povrat novca u gotovini
Kapacitet u odnosu na ROI i formula za povrat novca u gotovini može biti pomalo zbunjujuća pri analizi nekretnina. Zapamtite, preporučujemo da koristite sve tri metrike koliko god je to moguće kada utvrdite stopu povrata i izvedbu imovine koja stvara dohodak.
Ovdje imamo nekoliko misli od profesionalaca o povratu u gotovini i stopi kapitalizacije u odnosu na ROI.
1. Koristite Cap Rates za usporedbu sličnih svojstava
Kada investitori koriste kapitalizirane stope za analizu imovine koja stvara dohodak, potrebno je usporediti jabuke i jabuke. To znači da moraju usporediti stope ograničenja svojstava prema lokaciji u kojoj se nalaze, kao i prema klasi svojstava. Na primjer, dupleks na selu ne bi se trebao uspoređivati s poslovnom zgradom u gradskom području.
„Stope kapica su korisne za investitore da usporede projekte; međutim, nije uvijek crno-bijelo. Na primjer, investitor može imati nižu stopu na najvišem tržištu i višu stopu ograničenja na tržištu. Stoga, iako se može usporediti stopa ograničenja za svaki projekt, prije donošenja odluke moraju se uzeti u obzir drugi čimbenici. ”
- Puja Talati, partner, Enzo Multifamily
2. Koristite iste izračune za usporedbu ulaganja u nekretnine
Nije vam dobro ako koristite različite izračune na različitim svojstvima, a zatim ih usporedite, očekujući rezultate koji će vam pomoći u donošenju odluke o kupnji. Preporučuje se koristiti stopu ograničenja, povrat ulaganja (ROI) i povrat gotovine za svaku imovinu. Međutim, ako koristite samo jedan, provjerite je li isti za svaku imovinu koju analizirate i usporedite.
"Mislim da je najvažnije shvatiti samo da bi se osiguralo da koristite isti izračun pri usporedbi ulaganja. Na primjer, nemojte gledati na ROI na jednu investiciju i usporedite to s povratom novčane naplate za drugu investiciju. Provjerite jeste li ili uspoređujući ROI oboje ili povrat novca u gotovini oboje. ”
- Cornelius Charles, suvlasnik, Dream Home Property Solutions, LLC
3. Za kombiniranje svojstava koristite kombinaciju formula za ulaganja
Stopa povrata kapitala, povrat ulaganja (ROI) i povrat novca u gotovini mogu sami stajati pri analizi i usporedbi ulaganja u nekretnine. Međutim, najtočniji rezultati dolaze iz svih triju formula.
“Stopa kapitalizacije i povrat gotovine u gotovini su važne metrike koje treba uzeti u obzir pri procjeni ulaganja u nekretnine. Oba ova broja su načini određivanja ROI ulaganja u nekretnine. Specifično za multifamily, predlažem da koristite kombinaciju za procjenu bilo kojeg posla.
- Veena Jetti, osnivačica, Enzo Multifamily
Često postavljana pitanja o udjelu udjela u odnosu na ROI (često postavljana pitanja)
U nastavku ćemo se pozabaviti nekim od najčešće postavljanih pitanja o stopi ograničenja u odnosu na povrat ulaganja (ROI), načinu izračuna ROI-a i formuli za povrat novca u gotovini. Ako imate dodatnih pitanja ili želite poslati komentar, posjetite naš forum.
Što je dobar Cap Rate?
Dobra stopa ovisnosti ovisi o vrsti nekretnine, lokaciji i neto prihodu od poslovanja. Općenito, investitori žele stopu iznad 4 posto na stambene nekretnine i više od 7 posto na komercijalne nekretnine. Viša stopa ograničenja općenito je poželjna jer to znači da je tržišna vrijednost nekretnine relativno niska u odnosu na NOI.
Koja je formula za povrat novca u gotovini?
Većina investitora u nekretnine koristi sljedeću formulu za povrat novca u gotovini: Neto operativni prihod podijeljen s ukupnim novčanim ulaganjem. Kao što smo već spomenuli, vaš neto prihod iz poslovanja je vaš potencijalni prihod od najma plus drugi prihodi umanjeni za gubitke radnih mjesta - minus ukupni operativni troškovi.
Kako izračunati ROI na Fix-and-Flip projektu?
ROI formula je jednostavno godišnji povrat podijeljen s ukupnim novčanim ulaganjem. Međutim, izračunavanje ROI-a za popravak i okretanje je teško jer morate raditi unatrag da biste dobili varijable. To uključuje troškove nabave, rehabilitacije, prodaje i marketinga nekretnine. Da biste to učinili lakšim, pogledajte naš besplatni kalkulator za kuću.
Što je Cap Rate kalkulator?
Kapacitet kalkulator stopa je alat koji pomaže investitorima odrediti stopu povrata na svoje nekretnine ulaganja. Uključuje ulazne podatke kao što su vrijednost imovine, bruto godišnji prihod od najma, operativni troškovi i stopa slobodnih radnih mjesta. Nakon što investitor popuni ulazne podatke, kalkulator stope kapitalizacije će dati rezultat vaše stope kapitalizacije.
Donja linija
Investitori u nekretnine koriste različite formule kako bi analizirali kako ostvaruju imovinu koja proizvodi dohodak i kako bi donosili odluke o tome trebaju li kupovati ili iznajmljivati komercijalne nekretnine. Ulagači često raspravljaju o tome trebaju li u svojim analizama koristiti stopu kapitalizacije u odnosu na ROI. Međutim, obično je najbolje koristiti stopu kapitalizacije, povrat ulaganja (ROI) i povrat novca u gotovini kako biste dobili cjelovitu financijsku sliku nekretnine.
Kada ste spremni za kupnju nekretnine za najam, kontaktirajte Visio pozajmljivanje. Oni su ugledni, online, državni zajmodavac koji nudi konkurentne cijene glavnim zajmoprimcima. Možete se predkvalificirati za samo nekoliko minuta.
Posjetite Visio kreditiranje
