Kako iznajmiti komercijalne nekretnine: The Ultimate Guide

Najam komercijalnih nekretnina je ugovor o najmu koji omogućuje poslovnom iznajmljivanju komercijalnog prostora od iznajmljivača. Komercijalni najmovi imaju tri glavna oblika: najam pune usluge, neto najmovi i modificirani bruto najmovi. Proces identifikacije, pregovaranja i potpisivanja komercijalnog najma je dug proces i važno je razumjeti potrebne korake o kojima se detaljno raspravlja.

Da biste pojednostavili ovaj proces, angažirajte stručnjake s iskustvom koji pomažu vlasnicima tvrtki procjenjujući njihove potrebe, razvijajući proračun i pregovarajući o njihovom poslovnom zakupu. Q je tvrtka koja ne samo da pomaže pri planiranju prije najma, već i pomaže u upravljanju projektima obnove, planiranju prostora, pa čak i administrativnoj podršci. Upravlja Q nudi niz usluga koje vam mogu pomoći uštedjeti vrijeme i novac. Kliknite ovdje da biste postavili besplatni račun i započeli s radom.

Posjetite Upravljač Q

1. Postavite parametre komercijalnih nekretnina

Prvi korak pri iznajmljivanju komercijalnih nekretnina je postavljanje parametara vaše imovine. To je zato što postoji širok raspon komercijalnih nekretnina dostupnih za tvrtke svih vrsta. Ti će vam parametri pomoći da ograničite pretraživanje na poslovne prostore koji odgovaraju vašim potrebama. Konkretno, želite razumjeti sljedeće:

• Idealan klijent (ili grupa zaposlenika)
• Vrsta nekretnine i zoniranje
• Željena veličina
• Maksimalni proračun
• Pristupačnost

Pogledajmo svaki od ovih parametara komercijalnih nekretnina.

Idealni klijent (ili grupa zaposlenika)

Razumijevanje Vašeg idealnog kupca najvažniji je parametar svojstva ako želite privući fizičke posjetitelje na svoju lokaciju. Restorani, maloprodajne lokacije i slične vrste tvrtki dobar su primjer. Nadalje, te bi tvrtke trebale znati gdje se nalaze njihovi idealni kupci.

Na primjer, brzo-casual restoran će htjeti iznajmiti poslovni prostor u području naseljenom ljudima koji vole brze i opuštene obroke. Alternativno, restoran Michelin Star možda želi odabrati drugo mjesto u bogatijem području.

Međutim, ako tražite uredski prostor, to nije toliko važno. Umjesto toga, želite pronaći poslovni prostor koji je prikladan za vaše zaposlenike. Možete provesti sličnu analizu i pronaći područje koje je visoko naseljeno vašim idealnim skupom zaposlenika, kao što je slučaj s Silicijskom dolinom i tehnološkom industrijom.

Zoniranje komercijalnih nekretnina

Sva komercijalna nekretnina je zonirana za određenu namjenu. Skladište je dobar primjer komercijalnog prostora namijenjenog za industrijsku uporabu. Ostala komercijalna zoniranja uključuju slobodno vrijeme, ured, maloprodaju i restoran. Vrsta zoniranja diktira vrstu poslovanja koja može djelovati izvan poslovne zgrade.

Na primjer, ako tražite uredski prostor, nećete moći iznajmljivati ​​nekretnine namijenjene maloprodaji ili restoranu. S druge strane, ne možete unajmiti prostor koji je namijenjen uredima i pretvoriti ga u restoran. Pobrinite se da razumijete svoje lokalne zakone o zoniranju kao i vrstu zoniranja vaših poslovnih potreba.

Da biste to učinili, možete provjeriti u svojoj lokalnoj trgovinskoj komori ili putem Googlea ili Vašeg poštanskog koda + propisa o zoniranju ili vaših propisa o gradskom zoniranju. Dajemo vam primjer zoniranja komercijalnih nekretnina kada raspravljamo o komercijalnim zahtjevima i najboljim praksama za zoniranje znakova u trgovini.

Željena veličina

Mogućnosti komercijalnog najma uvelike ovise o veličini i rasporedu prostora koji vam je potreban. Da biste izračunali veličinu, morate odrediti broj klijenata ili veličinu radne snage kako biste dobili potrebne kvadrature.

Na primjer, restorani i prodavaonice obično zahtijevaju prosječno 15 četvornih metara po korisniku. Uredi, s druge strane, obično zahtijevaju između 100 - 150 četvornih metara korisnog radnog prostora po zaposleniku.

Dakle, ako tražite maloprodajnu ili restoransku lokaciju, htjet ćete shvatiti koliko klijenata očekujete u prosjeku i pomnožite ih s 15 četvornih metara. Ako tražite uredski prostor, htjet ćete predvidjeti željenu veličinu radne snage i pomnožiti je s 100 - 150. To će vam dati veličinu poslovnog prostora koji vam je potreban.

Maksimalni proračun

Još jedna stvar koju želite odrediti je maksimalni mjesečni proračun. To će vam pomoći ograničiti pretraživanja samo na mjesta koja si možete priuštiti. Maksimalni proračun uvelike ovisi o veličini i izvedbi vaše tvrtke.

Da biste pomogli, važno je odrediti prosječnu cijenu po kvadratnom metru za vaše područje. Cijena po kvadratnom metru obično se dobiva iz godišnjeg iznosa najma podijeljenog s ukupnim kvadratnim metrima prostora koji se može iznajmiti. Možete pronaći prosječnu cijenu za vaše područje tako da upišete svoj poštanski broj u LoopNetov katalog poslovnih objekata dostupnih za najam.

Nakon što ste pronašli prosječnu cijenu po kvadratnom metru, možete je uzeti i pomnožiti kvadratnom trakom koju trebate za vaše poslovanje. To bi vam trebalo dati očekivani godišnji proračun za poslovni zakup. Podijelite to s 12 kako biste pronašli očekivanu mjesečnu isplatu najma.

Odatle ćete željeti zbrojiti očekivane uslužne programe i naknade za održavanje zajedničkog prostora (CAM) i uključiti ih u maksimalni proračun proračuna. Dobro pravilo je da će vam komunalne usluge obično iznositi ~ 2 USD po kvadratnom metru godišnje, a naknade za CAM koštat će između 15% - 35% Vaše godišnje zakupnine.

Također želite uključiti troškove za očekivane iznose izgradnje ili povećanje godišnjih najamnina. Troškovi izgradnje u velikoj mjeri ovise o vrsti posla, ali je moguće da stanodavac pokrije neke ili sve troškove. Za povećanja najamnine, očekujte da će se plaćanje zakupa povećati za 3% godišnje.

Odatle morate osigurati da maksimalni proračun ne prelazi 8% očekivanog godišnjeg bruto prihoda. Sve što bi moglo povećati vaše poslovanje u financijskim teškoćama.

Pristupačnost

Dostupnost je također glavni parametar za maloprodajne tvrtke i restorane. Na primjer, ove tvrtke će htjeti imati odgovarajući parking za svoje klijente. Nadalje, željeli bi odabrati lokaciju s velikim brojem pješačkog prometa i prometa vozila.

Izračunavanje veličine željenog parkirališta je jednostavno. Pravilo je imati parkirno mjesto za svaka tri kupca. Utvrđivanje prometa je složenije i potencijalno unosnije. Da bismo vam pomogli, napisali smo članak o tome kako izračunati željeni promet. Ako želite izračunati željeni promet vozila, možete pogledati naš članak o tome kako odabrati mjesto za vaš restoran.

Za više informacija o Vašim parametrima komercijalne imovine, pročitajte naš članak o tome kako odabrati lokaciju restorana. Informacije su korisne za svakoga tko želi iznajmiti poslovni prostor.

2. Pronađite komercijalnog brokera nekretnina

Većinu zakupa komercijalnih nekretnina olakšavaju posrednici. Obično su uključene dvije vrste brokera za komercijalne nekretnine:

1. Agent lizinga - Brokeri koji zastupaju zemljoposjednike
2. Brokerski posrednik - Brokeri koji predstavljaju zakupce

Agente za popisivanje unajmljuje stanodavac kako bi naveli njihovu poslovnu imovinu. Agenti za naplatu zarađuju proviziju koju plaća stanodavac, obično između 3% - 6% ukupnog najma. Brokeri zakupaca, s druge strane, predstavljaju interese stanara. Međutim, brokeri najmoprimaca također obično zarađuju postotak od ukupne provizije koju plaća stanodavac, zna kao naknadu za brokera stanara.

To znači da agent za uvrštenje uvijek ima dužnost djelovati u najboljem interesu stanodavca. Zakupac-broker, dok on ili ona zastupa stanara, nije uvijek dužan postupati u najboljem interesu najmoprimca. Ovisno o dogovoru, zakupnik-broker može ponekad djelovati više kao objektivna treća strana, o čemu ćemo raspravljati u nastavku.

Kada koristiti brokera stanara

Nije obavezno da stanar koristi brokera. Međutim, posrednici za stanare obično mogu pomoći stanaru na sljedeće načine:

• Popis raspoloživih nekretnina
• Točno određivanje cijena na tržištu i comp podataka
• Poznavanje lokalnih tržišnih uvjeta
• Pregovaračke vještine
• Pristup mogućnostima financiranja

Nadalje, ova vrijednost je obično slobodna za stanara jer stanodavac obično pokriva naknadu brokera najmoprimca. Stoga je obično dobro angažirati brokera stanara i zatražiti da vam pomognu u pronalaženju odgovarajućih lokacija za najam. Međutim, neki ugovori o brokerima nisu obvezujući, dok su drugi obvezujući, o čemu ćemo raspravljati u nastavku.

Kako pronaći komercijalnog brokera

Brokeri zakupaca mogu se naći na mreži ili putem osobne mreže. Popis brokera, na primjer, ima popis profila pretraživača koji se mogu pretraživati. Možete pretraživati ​​po imenu, tvrtki ili poštanskom broju. Alternativno, možete pronaći brokera pitanjem svoje mreže.

Pitanja koja treba postaviti prilikom razmatranja komercijalnog brokera:

• Kakvo je iskustvo brokera s vašim specifičnim komercijalnim potrebama?
• Koja je veličina nepokretne prakse brokera?
• Kako se nadoknađuje broker?
• Što je brokersko povjerenstvo?
• Je li broker upoznat s lokalnim tržištem?

Naime, želite pronaći brokera koji ima pravu mješavinu iskustva i pažnje. Intervjuirali smo Carrie Wood, glavnog marketinga tvrtke LeaseRef, koja je za Fit Small Business izjavila:

“Želite odabrati brokera koji se nalazi na sjecištu znajući što učiniti i iskreno brinuti o vama.

Ako imate brokera koji je previše uspješan, možda niste prioritet. Ako odaberete brokera koji je neiskusan, ali pažljiv, možda ćete na kraju platiti za svoje početničke pogreške. Moj savjet je da ne izaberete brokera već da odaberete tim. Odaberite kombinaciju za juniore / starije osobe tako da kada tražite lov za prostorom radite više s mlađim, a kada je u pitanju pregovaranje o poslu imate iskusnog veterana koji vodi pregovore. "

Kada otkrijete brokera u kojeg imate povjerenja, morat ćete potpisati pisani ugovor. Ovaj ugovor obično propisuje da je radni odnos ili:

• Ekskluzivni aranžman
• Neekskluzivni aranžman

Pogledajmo razlike među njima.

Ekskluzivni aranžman s trgovačkim brokerima

Ekskluzivni aranžman je onaj gdje stanar radi isključivo s jednim brokerom u razdoblju od 3 do 12 mjeseci. Za to vrijeme stanar ne može raditi s drugim brokerima. Provizija između zakupca i brokera se dogovara, što je jednako malom dijelu očekivane naknade za brokera najmoprimca. Međutim, ova provizija se plaća samo ako nema naknada za posrednika.

To je, naravno, rijetko, a stanodavci će gotovo uvijek platiti naknadu za brokera stanara, a time se odriču provizije između zakupca i brokera. To je dobar izbor jer će broker zakupca tada imati fiducijarnu dužnost prema stanaru.

Neisključivi aranžman s trgovačkim brokerima

Neekskluzivni aranžman dolazi u dva oblika: 1) pravo na zastupanje i 2) ne na naknadu.

Pravo na zastupanje neisključivog aranžmana

Pravo na zastupanje neisključivog aranžmana slično je isključivom aranžmanu, osim što je stanaru dopušteno razgovarati s drugim brokerima. Međutim, stanar još uvijek plaća proviziju, čak i ako je zakup potpisan preko posrednika.

Nije za kompenzaciju Neisključivi aranžman

S druge strane, ne-ekskluzivni aranžman ne za kompenzaciju daje maksimalnu fleksibilnost najmoprimcu. To je neobvezujuće i nema dogovorenih komisija. Umjesto toga, daje brokeru pravo da govori u vaše ime i zakazuje raspored za vas. Međutim, iako pruža fleksibilnost, ovaj aranžman daje brokeru stanara manje fiducijarne dužnosti.

Kako raditi bez posrednika

Zapamtite da potpisivanje ugovora s brokerima najmoprimaca nije obvezno. Iako je posrednik za stanare od pomoći, uvijek postoji mala vjerojatnost da ćete morati platiti proviziju.

Ako biste i sami željeli potražiti nekretninu za komercijalne nekretnine, možete pronaći popise komercijalnih nekretnina na web-lokacijama kao što je Služba za komercijalnu prodaju nekretnina ili LoopNet. No, ako se odlučite sami potražiti, morat ćete obaviti sljedeće bez pomoći iskusnog brokera:

• Pronalaženje novih unosa
• Postavljanje vodiča
• Pregovaranje o najmu

Jedina korist od nemogućnosti korištenja brokera je u tome što ne postoji mogućnost plaćanja provizije. Inače je vjerojatno najbolje koristiti posrednika za stanare.

3. Razumjeti različite vrste komercijalnih najmova

Obično postoje 3 vrste komercijalnih najmova. Glavna razlika između njih je način na koji se procjenjuju troškovi i naknade.

Tri vrste komercijalnih najmova su:

• Najam usluga u cijelosti
• Neto zakup
• Izmijenjeni bruto zakup

Docracy ima pretraživu bazu podataka predložaka ugovora o zakupu otvorenog izvora koja će vam pomoći da započnete. Pogledajmo svaku vrstu zakupa u malo većoj dubini.

Iznajmljivanje cijele usluge

Najam cjelokupne usluge najčešći je oblik komercijalnog zakupa poslovnih zgrada. Uz cjelokupni najam usluga najam je all-inclusive. To znači da je stanodavac odgovoran za plaćanje troškova vezanih uz imovinu, uključujući poreze na imovinu i osiguranje, popravke i održavanje, te komunalne i uslužne usluge.

To je daleko najbolja vrsta zakupa za stanara. Nema skrivenih troškova i tvrtke mogu predvidjeti svoje mjesečne i godišnje zakupnine. U ovom scenariju, stanodavac preuzima odgovornost za održavanje imovine.

Neto zakup

Neto najam je ugovor o najmu u kojem najmodavac naplaćuje manju godišnju najamninu u usporedbi s najamom u punom iznosu. Međutim, stanodavci također mogu uključivati ​​mjesečne "uobičajene troškove", koji uključuju stvari kao što su porezi na imovinu, imovinsko osiguranje i stavke održavanja zajedničkog prostora (CAMS). Neto najma može biti jednokratni, dvostruki ili trostruki neto zakup.

Uz jedan neto zakup, najmoprimac plaća najamninu plus proporcionalni dio poreza na imovinu zgrade. Uz dvostruki neto zakup, najmoprimac plaća dio osiguranja imovine uz poreze i poreze na imovinu. Uz trostruki neto zakup, najmoprimac plaća proporcionalni udio poreza na imovinu, osiguranja imovine i CAMS-a.

To znači da, iako je osnovna najamnina niža za najmoprimca, stanar je također odgovoran za mjesečne troškove povezane s održavanjem nekretnine. Ti se troškovi obično dodaju mjesečno na osnovnu najamninu. Trostruki najam je najlikvidniji. Trostruki neto najam je najčešći za restorane i maloprodajne lokacije.

Čak i uz trostruki neto zakup, i dalje ćete morati imati imovinsko osiguranje. Dobiti najbolje citati iz stručnjaka na osiguranje 321. Njihovo tržište povezuje vas s agentima, brokerima i prijevoznicima tako da možete pronaći najbolju politiku koja zadovoljava vaše poslovne potrebe. Dobijte besplatnu ponudu danas.

Izmijenjeni bruto zakup

Izmijenjeni bruto zakup predstavlja kompromis punog najma usluge i neto najma.S izmijenjenim bruto zakupom, stanar može platiti svoj dio poreza na imovinu, imovinsko osiguranje i CAMS, ali ga plaćaju kao paušalnu naknadu zajedno s njihovom najamninom.

Zakupnina na izmijenjenom bruto zakupu je stoga fiksna i nema skrivenih troškova ili neočekivanih troškova. Ako se bilo koji porez, osiguranje ili CAMS poveća, najamnina ostaje ista. To nije slučaj s neto zakupom. Komunalne i uslužne usluge pokriva najmodavac s izmijenjenim bruto zakupom.

4. Identificirajte pravo poslovne imovine

Prilikom razmatranja različitih oglasa za komercijalne nekretnine, svakako procijenite sljedeće parametre:

• Lokacija - Pobrinite se da nekretnina bude ili oko vašeg idealnog kupca ili idealne radne snage. Također, želite pronaći prostor koji ima odgovarajući promet pješice i promet vozila, kao i odgovarajuće parkiralište za klijente ili zaposlenike.
• Sadržaji i usluge - Želite razumjeti cijeli niz pogodnosti koje nudi poslovni prostor. Ove pogodnosti i usluge mogu uključivati ​​stvari kao što su zajedničke sobe, besplatni bežični pristup internetu, utovarne luke i pristaništa, ugostiteljske mogućnosti, vanjski prostor, kanalizacija i komunalne usluge, sigurnost na licu mjesta i još mnogo toga. Zoniranje Vašeg poslovanja često će diktirati vrstu sadržaja i usluga koje trebate.
• Povijest iznajmljivača - To je važno razumjeti jer su komercijalni najmovi obično višegodišnji sporazumi. Stanodavac koji odaberete najvjerojatnije će diktirati ugovor o zakupu, izmjene ugovora, posudbe povećava i još mnogo toga. Postoje web stranice poput ReviewMyLandlord koje vam mogu pomoći da bolje razumijete tko je vaš potencijalni stanodavac.
• Stanari sidra - Neke poslovne jedinice s više jedinica imaju sidro. Ovaj stanar, poput Wal-Marta, sidri centar ili trgovački centar. Ako stanar sidra ode, stanodavac će možda moći legalno izaći iz drugih najmova. Prije nego što potpišete ugovor o najmu, provjerite da li ste upoznati sa svim sidrenim stanarima.

Provedite više prolaza

Vi i vaš posrednik trebate identificirati više komercijalnih prostora za pregled. To vam pomaže u boljem razumijevanju prosječne cijene i daje vam nogu za vrijeme pregovora. Tijekom pretraživanja također ćete htjeti međusobno usporediti najamnine kako biste osigurali da budete na proračunu.

Pravilo je da razmotrite između 4 - 10 komercijalnih objekata prije potpisivanja ugovora o najmu. Alex Cohen, vodeći komercijalni stručnjak za posredovanje u prometu nekretnina CORE, govori tvrtki Fit Small Business da:

- Ako je to maloprodajni prostor, onda je lokacija presudna. Blizina drugih trgovaca, pristup prijevozu i mogućnost vidljivosti / signalizacije mogu biti presudni. U tom slučaju može biti samo 4 ili 5 mjesta koja zadovoljavaju kriterije i ciljeve poslovanja. Dobar posrednik ponekad će razviti kreativne alternative koje bi mogle biti izvan lokacijskih parametara, ali nude i druge prednosti - kao što su fleksibilnost podstanarstva ili zakupa.

Što se tiče uredskog prostora, obično stanari mogu uzeti u obzir 8-10 alternativa. Stanari će zatim suziti opcije na 4 - 5 i ići na fizičke ture. Obilasci se obično odvijaju u jednom danu, ali ako obiđete više od 4 - 5 tijekom jednog dana, sve se čini da se prostori zajedno spajaju, što dovodi u pitanje proces donošenja odluka. ”

Ovi prolazi se nazivaju "tehnički pregledi nekretnina." Oni se provode s brokerima i posrednikom posjednika. Kada prođete kroz svojstva, razmislite o različitim uvjetima najma.

Također ćete ponekad htjeti prošetati nekretninu s ovlaštenim izvođačem. To je zbog toga što neki poslovni prostori zahtijevaju zakup iz zakupa, koji su nužni dodaci ili poboljšanja prostora. Iznajmljivanje zgrade može u cijelosti ili djelomično pokriti stanodavac. U ovom scenariju važno je dobiti točnu procjenu obnove i dogovoriti izgradnju u vašem najmu.

Odlučujući faktor između vaših opcija često će biti uvjeti zakupa. Uzmimo trenutak da raspravimo o različitim vrstama uvjeta komercijalnog zakupa, kao io uobičajenim uvjetima komercijalnog zakupa.

5. Pregovarajte o uvjetima komercijalnog zakupa

Kada razmislite o mogućnostima komercijalnog vlasništva i pripadajućih najmova, vrijeme je da odaberete jedan ili više poslovnih prostora i dogovorite najmove. Kada formalno stupite u proces pregovora o komercijalnom zakupu, počet ćete zatražiti pisane uvjete. Ovaj zahtjev može doći od vas ili od vašeg brokera, a dobivate od posrednika posjednika.

Odatle ćete htjeti napisati poslovno pismo namjere (LOI) koje predstavlja vašu ponudu ili protu ponudu. LOI je prilika za vas da prodate stanodavcu zašto biste napravili sjajnog stanara. To je osobito korisno na tržištu komercijalnih nekretnina s visokom potražnjom.

Stvari koje želite uključiti u pismo namjere uključuju:

• Izjava s namjerom iznajmljivanja
• Opis vašeg poslovanja
• Broj godina poslovanja
• Popis proizvoda i usluga, uključujući i cijene
• Vaše predložene pojmove

Uvjeti mogu biti isti kao i uvjeti koje je predložio posrednik posjednika ili protu-ponuda od vas ili vašeg brokera. Uvjeti uključuju cijenu najma i vrstu najma, ali uključuju i nijansiranije uvjete. Možete se suprotstaviti svim ovim uvjetima najma. Ako je to protuusluga, započinje proces pregovora

Opći uvjeti komercijalnog zakupa

Bez obzira na vrstu najma, komercijalni zakupi često imaju slične uvjete najma. Iako se struktura plaćanja može razlikovati, svi najmovi uključuju stvari kao što su obavezna uplata, trajanje najma i još mnogo toga. Konkretno, želite razumjeti sljedeće uvjete vašeg zakupa:

• Koristi klauzulu - Ova klauzula određuje vrstu tvrtke koja može koristiti prostor. Na primjer, neki prostori su zonirani za maloprodaju, dok su drugi zonirani za uredske prostore. Ova klauzula upotrebe posebno je važna ako očekujete da ćete u budućnosti iznajmljivati ​​svoj prostor, jer ograničava tvrtke koje su dostupne za podnajam.
• Duljina najma - Komercijalni zakupi obično se kreću od 3 do 10 godina. Kratki najam može biti koristan jer daje poslovnu fleksibilnost i smanjuje buduća financijska opterećenja.
• Mogućnost dodjele - Najam mora biti “prenosiv” ako poslovni subjekt želi prodati nekretninu. Nadalje, najam koji se može dodijeliti omogućuje uključivanje najma u prodaju poduzeća. Na primjer, restoran s izvrsnom lokacijom može otkupiti drugi restoran jer je lokacija tako dobra.
• Kapitalni rashodi - Ovi troškovi određuju tko je odgovoran za popravke, održavanje i druge troškove povezane s poslovnim objektom. Neto zakup naplaćuje, primjerice, stanara za sve kapitalne izdatke. S druge strane, zakup cjelokupne usluge zahtijeva da stanodavac pokrije sve kapitalne izdatke.
• Iznajmljivanje i eskalacija - Svi najmovi ne određuju samo mjesečnu i godišnju najamninu, već i buduće eskalacije najma. Eskalacija je pojam koji stanodavcu omogućuje zakonito povećanje zakupnine za vrijeme najma. Uobičajeno je vidjeti eskalaciju najamnine jednaku 3% godišnje. Uvjerite se da nema neuobičajenih eskalacija u vašem najmu
• Depozit - Većina najma zahtijeva polog. Polog se u cijelosti vraća i štiti stanodavca od zakašnjelog zakupnika ili zakupca koji uzrokuje višak štete na imovini. Uobičajeni polog iznosi od 3 do 6 mjeseci.
• Krediti za izgradnju najma - Ovi krediti predstavljaju mogućnost za stanara da izvrši poboljšanja zakupnine u svom poslovnom prostoru na trošak stanodavca. Ova proširenja i poboljšanja nužna su za uspješno poslovanje. Uz kredite za izgradnju, stanodavci nude nižu najamninu, nadoknađuju stanarima ili plaćaju izravno iz džepa.
• Odredba o prestanku - Odredba u najmu koja omogućuje stanodavcu i / ili stanaru raskid ugovora pod određenim uvjetima. Prekidne klauzule su odlične ako vam omogućuju raskid ugovora, ali povećavaju vaš rizik ako stanodavac također može raskinuti ugovor.
• Smanjenje najma - Ovaj termin propisuje da ako je poslovni prostor oštećen, stanar neće morati plaćati najamninu (ili platiti nižu najamninu) dok se šteta ne popravi. To je sjajan način za smanjenje rizika poslovanja.

Međutim, prema riječima Carrie Wood, glavnog marketinškog direktora LeaseRef-a, najvažnija stavka u komercijalnom zakupu je faktor bruto-povećanja zgrade:

"Faktor bruto povećanja je razlika između kvadrature vaše stvarne korisne površine i navedene površine za iznajmljivanje. Ta razlika je razmjerni udio stanara u zajedničkim prostorima (uglavnom hodnicima i umivaonicima).

Na primjer, apartman koji ima 4000 četvornih metara korisne površine obično se mjeri na otprilike 4.500 četvornih metara. No, dok koristite samo 4000 četvornih metara, bit će vam naplaćeno 4.500 četvornih metara prostora. To je daleko najmanja klauzula o najmu od strane brokera i zakupaca i najveći proizvođač razlika u komercijalnim zakupima.

Kada gledate vaš zakup, želite dogovoriti uvjete kako biste minimizirali faktor povećanja.

6. Komercijalne nekretnine: Leasing vs Kupnja

Nakon gledanja na nekoliko prostora koji su dostupni za najam, možete se početi pitati je li bolje kupiti ili iznajmiti komercijalne nekretnine. Naravno, ima slučajeva kada je bolje kupiti komercijalne nekretnine umjesto da ih iznajmljuju. Na primjer, ako kupite poslovni prostor, iskoristit ćete prednosti udjela, amortizacije, novčanog toka i uvažavanja imovine.

Konkretno, koristi od kupnje leasinga komercijalnih nekretnina uključuju:

• Izgradite kapital - Ovaj kapital možete koristiti kao kolateral za dodatna proširenja.
• Posjedovanje cijenjene imovine - S vremenom, komercijalna nekretnina može povećati vrijednost, što će vam na kraju prodati za profit. Međutim, imovina također može izgubiti vrijednost, što je ulaganje s rizikom koji trebate uzeti u obzir.
• Umanjuje vrijednost zgrade - Možete podnijeti zahtjev za godišnju amortizaciju svojih poreznih prijava.
• Povećajte novčani tok - Poslovni prostori obično zahtijevaju da poslovni prostor u kojem stanuje vlasnik zauzima 51% zgrade. Međutim, preostali prostor možete iznajmiti i primati prihod od najma.

Nadalje, nije neuobičajeno da se prodaju poslovne zgrade koje mogu ostaviti zakupce na cjedilu. Ako iznajmljujete prostor koji je prodan nekom drugom stanodavcu, moguće je da ćete biti izbačeni iz svog prostora. To je obično dio klauzule o raskidu. Ipak, ako posjedujete vlastiti prostor, nikada nećete biti izbačeni.

Kada je riječ o prednostima leasinga, stanari mogu izbjeći sve uplate. Umjesto toga, oni plaćaju povratni depozit u iznosu od 3 - 6 mjeseci najma, koji je često daleko ispod 10% - 35% predujma potrebnog za komercijalni kredit.

Nadalje, može se odbiti isplata najma, čime se smanjuje porezno opterećenje poslovanja. To je u suprotnosti s posjedovanjem vlasništva, što vam samo omogućuje amortizaciju imovine tijekom njegovog korisnog vijeka trajanja. Naravno, ako financirate komercijalnu nekretninu, također možete oduzeti plaćanje kamata i naknade za izdavanje.

Štoviše, posjedovanje komercijalne imovine može biti stabilnije od leasinga. Ako ste zainteresirani za kupnju poslovnog prostora, pročitajte naš članak o najboljim kreditima za komercijalne nekretnine. Nacrtamo pet zajmova i razgovaramo o tome koji su pravi za vaše specifične potrebe.

Poanta

Najam komercijalnih nekretnina dugoročni je ugovor o najmu između iznajmljivača poslovnog prostora i poduzeća. Postoje mnoge vrste komercijalnih najmova i mnoge vrste poslovnih prostora. Najmovi uključuju najam cjelokupne usluge, neto najmove i izmijenjene bruto najmove. Navedeni najmovi pomažu stanarima da iznajmljuju poslovne prostore, maloprodajne i ugostiteljske lokacije, kao i industrijske prostore.

Za pomoć u planiranju prije iznajmljivanja pokušajte koristiti Managed by Q. Oni također pomažu u planiranju prostora, upravljanju obnovi i stalnoj administrativnoj podršci. Kliknite ovdje da biste postavili besplatni račun i započeli s radom.

Posjetite Upravljač Q