Bruto rentabilni multiplikator (GRM) je brojka koja se koristi za procjenu višestrukih i komercijalnih prihoda od ulaganja u nekretnine. Ona koristi cijenu zgrade, podijeljenu s bruto rentama kako bi se dobio omjer koji se može usporediti i usporediti sa sličnim ulaganjima na sličnom tržištu.
Kako se koristi bruto multiplikator iznajmljivanja
Množitelj bruto rente ima dvije aplikacije. Ako znate cijenu zgrade i cijenu najma, ona se može koristiti za usporedbu i usporedbu s drugim investicijskim nekretninama. Ako znate GRM u svom području i imate najam vozila, to vam može pomoći da brzo utvrdite vrijednost zgrade.
Bruto multiplikator najamnine (GRM) je također poznat kao multiplikator bruto stope i multiplikator bruto dohotka (GIM) ako se u obzir uzimaju i dodatni izvori prihoda, kao što je praonica na kovanicama na licu mjesta. Izračun nije alat za procjenu, ali ga investitori koriste kao način provjere dužnosti prije donošenja ponude.
Ukratko, može se koristiti kao proces filtriranja kako bi se pomoglo ili odbiti nekretninu kandidata, zadržati ga na razmatranju ili koristiti brojke kao alat za pregovaranje.
Kako izračunati bruto multiplikator najma
Izračun bruto multiplikatora najamnine je:
Množitelj bruto rente = Cijena nekretnine / bruto prihod od najma
Radi se samo o tri broja: cijena nekretnine, bruto prihod od najma i GRM. Iz 2 od tih brojeva, možete doći na treći.
Cijena nekretnine
Ako već imate tu brojku na ruci, to je samo po sebi razumljivo. Ali, ako pokušavate odrediti vrijednost zgrade ili pregovarate o mogućoj cijeni, imajte na umu da GRM jednadžba može pomoći pri utvrđivanju potencijalne cijene zgrade.
Bruto prihod od najma
Bruto dohodak od imovine može se ispitati na dva načina. Bruto prihod od najma samo gleda na potencijalnu cijenu najma. Ponekad se koristi drugačiji nagib, koji se naziva bruto planirani prihod ili samo bruto dohodak, koji dodaje robu za stanarinu i druge izvore prihoda (npr. Rublje kovanica) za imovinu. Može se upotrijebiti bilo koji od ovih pristupa, ali ni faktori u slobodnim radnim mjestima ili troškovima. Pri izračunu GRM-a, koji god iznos prihoda se koristi, obično se izražava kao godišnji iznos, a ne kao mjesečni.
Primjeri formule za bruto multiplikator zakupa
Pomoću formule množitelja bruto rente, prođimo kroz 3 varijacije izračuna; jedan za izračun GRM-a, jedan za izračunavanje potencijalne cijene i konačni za procjenu potencijalnih najamnina.
Izračun GRM-a od tražene cijene i bruto godišnjih renti
Recimo da imate sljedeće informacije: zgrada s 4 jedinice s traženom cijenom od 400.000 USD i bruto godišnjom rentom od 38.400 USD. Zapamtite, formula je:
Množitelj bruto rente = Cijena nekretnine / bruto prihod od najma
Dakle, GRM bi bio:
GRM = 400,000 $ / 38,400 = 10,42
Je li 10.42 dobra figura? Još ne znate. Kasnije ćete pročitati kako je vrijednost GRM-a lokalna po svojoj prirodi i koristi se za usporedbu i usporedbu s drugim nekretninama na istom tržištu.
Upotreba GRM-a za procjenu cijene nekretnine
Recimo da poznajete vaše igralište za igru GRM. Recimo također da tražite ulaganja i da imate perspektivnog kandidata, ali ne vjerujete da je tražena cijena u skladu s lokalnim vrijednostima. Pomoću GRM-a možete izračunati potencijalnu cijenu zgrade. Formula izgleda ovako:
Potencijalna cijena = bruto prihod od iznajmljivanja x bruto multiplikator najma
Pretpostavimo da razmišljate o izgradnji više jedinica s godišnjom rentom od 54.000 USD. Napravili ste domaću zadaću i znate da je GRM u vašem području otprilike 8.5. Pomoću tih podataka možete doći do cijene za:
Potencijalna cijena = 54,000 x 8,5 = 459 000 USD
Upotreba GRM-a za procjenu očekivanih rente
Jedna posljednja varijacija je korištenje GRM-a kako bi se izračunao kako bi trebao izgledati najamnina za zgradu. Ako imate traženu cijenu i znate GRM svojeg tržišta, možete dobiti predodžbu o tome koje bi bruto rente trebale biti:
Bruto prihod od najma = cijena nekretnine / GRM
Recimo da ste pronašli prodavača koji traži $ 399,000 za zgradu od 4 jedinice, ali prodavatelj je pomalo nepristojan što vam daje bruto iznos najamnine. Recimo da znate da je GRM vašeg tržišta 9.4. Možete dobiti predodžbu o tome koje bi bruto rente trebale biti:
Bruto prihod od najma = 399.000 USD / 9.4 = 42.447 USD
Tada možete usporediti tu predviđenu brojku s onim što vam stanodavac na kraju pruža.
Besplatno GRM predložak
Upotrijebite naš besplatni predložak koji se može preuzeti za izračunavanje bruto množitelja najamnine ili cijene nekretnine. Ako imate 2 od 3 važne figure, možete ih koristiti za brzo izračunavanje trećeg.
Preuzmite besplatni GRM predložak
Prednosti i ograničenja bruto rentabilnog multiplikatora
Množitelj bruto rente ima mnogo aplikacija, ali nije alat koji se koristi u procjeni imovine. Morate biti upoznati s njegovim prednostima i ograničenjima kako biste ga mogli učinkovito koristiti.
Prednosti bruto rentabilnog multiplikatora (GRM)
Bruto rentabilni multiplikator je samo jedan od mnogih alata koji će vam pomoći u mjerenju financijske uspješnosti imovine koja stvara dohodak. To se može koristiti za brzo procijeniti potencijal imovine prije donošenja ponude na foreclosed kuće ili ponude na dom na aukciji. GRM može biti koristan alat i za kupce i za prodavače.
GRM je više koristan od pregleda samo cijene ili cijene po jedinici
Samo cijena nije vrlo dobar pokazatelj vrijednosti za investicijsku imovinu jer ne uzima u obzir ostvareni prihod. Čak i ako usporedite cijenu jedne zgrade s onom drugom, bez razmatranja potencijala za dohodak, jednostavno ne možete ispravno procijeniti posao. GRM razmatra prihode u odnosu na cijenu.
Drugi vrlo uobičajeni alat koji se koristi u određivanju vrijednosti nekretnina za najam je cijena po jedinici. Cijena po jedinici je dobar alat za usporedbu sličnih svojstava, kao što su stambene zgrade ili višestruka imanja, ali još uvijek ima manu koju GRM nadilazi. To jest, GRM smatra da je cijena najma, a cijena po jedinici ne vrijedi.
GRM je učinkovito sredstvo za provjeru potencijalnih svojstava
Množitelji bruto rente nisu alat za procjenu. Njegova primarna svrha je za provjeru svojstava - omogućujući vam da usporedite i kontrastirate potencijalna ulaganja kako biste vidjeli koja od njih najviše obećavaju sa stajališta najamnine i / ili cijene.
GRM se može učinkovito koristiti i od kupaca i od prodavatelja
Budući da je bruto multiplikator najamnine omjer između cijene i najamnine, ako se jedna od tih vrijednosti promijeni, rezultat izračuna se mijenja. Ta brojka može favorizirati prodavatelja ili kupca ovisno o tome kako se uspoređuje s tipičnim GRM-om za vaše područje.
Ako ste prodavatelj, želite vidjeti da je GRM nešto viši od tržišta jer predstavlja dobivanje nešto više za nekretninu. Ako kupujete, želite vidjeti da je iznos GRM-a nešto niži od onoga što je tipično jer to može značiti da je cijena ispod tržišne. Ili, to može značiti da su rente nešto veće nego za slične nekretnine.
Ograničenja bruto multiplikatora najma (GRM)
GRM ima očita ograničenja. Konkretno, to ne uzima u obzir troškove slobodnih radnih mjesta i operativne troškove, od kojih su oba značajni čimbenici u ukupnim financijama zgrade.
GRM ne uzima u obzir slobodna radna mjesta
Budući da bruto multiplikator najamnine koristi bruto planirane najamnine, slobodna radna mjesta se ne uzimaju u obzir. To je važno ograničenje jer sve zgrade imaju slobodna radna mjesta, a stope slobodnih radnih mjesta su veće za zgrade koje su siromašnije. Postoji velika razlika između onoga što zgrada može donijeti i onoga što ona zapravo generira, a GRM to ne uzima u obzir.
GRM ne uzima u obzir troškove
Očito je da svaka imovina s prihodima ima troškove. Ipak, bruto multiplikator najamnina ne utječe na rashodnu stranu financija. Gleda samo na bruto rentu, a ne na neto prihod od najma nakon troškova. Budući da se operativni troškovi mogu značajno razlikovati od zgrade do zgrade, isključenje GRM-a je značajno.
Bruto iznos zakupnine u odnosu na stopu kapitalizacije
Rođak GRM-a je stopa kapitalizacije ili jednostavno kapa stopa. Kapitalne stope koriste neto operativni prihod, što u jednadžbu utječe i na slobodna radna mjesta i na operativne troškove. U tom smislu, stope kapa su superiornije od GRM-a, premda stopa izračuna kapanja zahtijeva malo više truda. U svakom slučaju, vješti ulagač bi trebao koristiti i stopu kapitalizacije i GRM prilikom procjene potencijalnih ulaganja.
Bruto višestruko iznajmljivanje je korisno samo u usporedbi s drugim svojstvima
Budući da različiti gradovi imaju različite cijene nekretnina i razine najma, brojke za bruto multiplikator rente variraju od tržišta do tržišta. Ne možete jednostavno reći da zgrada ima "dobar" GRM. Broj treba usporediti i usporediti s drugim svojstvima na tom području kako bi bio značajan.
Kao primjer, recimo da tražite dvije investicijske nekretnine; jedan s GRM od 13,0, a drugi s GRM od 8,10. Ne možete samo zaključiti da je jedan od njih dobar, a drugi nije tako dobar. S druge strane, ako ste svjesni da je tipični GRM vašeg tržišta 10.0, imate točku usporedbe. Vjerojatno biste kopali dublje u prvo svojstvo i ignorirali drugi. Zašto? Ako se sjećate, kupci žele vidjeti niži GRM jer potencijalno znači nižu cijenu i / ili veću najamninu od tržišta. Uspoređujući svaku nekretninu s GRM-om tog područja, mogli ste donijeti odluku.
Donja crta: bruto multiplikator rente
Množitelj bruto rente je alat koji se koristi za procjenu imovine koja stvara dohodak i ulaganja u nekretnine. Formula koristi cijenu zgrade, podijeljena s bruto rentama kako bi se došlo do brojke za usporedbu sličnih ulaganja unutar određenog tržišta. GRM je dobar za provjeru potencijalnih investicija, ali je ograničen jer ne utječe na slobodna radna mjesta i troškove.
