Da biste znali pronaći svojstva za okretanje, investitor će morati slijediti 5 važnih koraka. Ovi koraci su odabir pravog susjedstva, provjera statistike stambenog tržišta, provjera stanja svojstava popravaka i okretanja, predviđanje ukupnog proračuna i izračunavanje potencijalne dobiti.
Svojstva popravka i okretanja često zahtijevaju brzo financiranje. LendingHome može financirati popravak i otvaranje svojstava za samo dva tjedna. Njihove kamatne stope kreću od 7,5%. Proces online pretkvalifikacije je brz i jednostavan.
Posjetite LendingHome
Slijedi pregled svakog od 5 koraka potrebnih za pronalaženje svojstava za ostvarivanje profita:
1. Odaberite pravo susjedstvo za popravak i okretanje
Biranje pravog susjedstva važno je mjesto za početak popravka i flip putovanje. Tri primarne stvari koje ćete htjeti pogledati prilikom ocjenjivanja susjedstva za popravak i okretanje su žalba, sadržaji i školski okrug.
Susjedstvo Curb žalbe za popravak i okretanje
Možete promijeniti žalbu vaše imovine, ali ne i ostatak susjedstva! Odaberite susjedstvo koje je dobro održavano gdje stanovnici pokazuju ponos u održavanju svojih domova, bez obzira na cijenu.
Prilikom identifikacije susjedstva, potražite slobodne kuće i ukrcajte se u zgrade na svom bloku; one ometaju kupce u kući i laka su meta za kriminal. Oni snižavaju vrijednosti nekretnina i otežavaju dobivanje hipoteke ili osiguranja imovine. Iako možda neće utjecati na odluku o kupnji, one će uvelike utjecati na odluku potencijalnog kupca da kupi vašu nekretninu.
Potražite sljedeće u susjedstvu koje je prikladno za svojstvo popravka i preokreta:
- Ulična svjetla koja dolaze noću
- Pločnici koji su ravnomjerni i nisu napuknuti
- Dobro održavani trijemi / prednji stropovi
- Održava se ispred dvorišta
- Nema smeća ili rasutih ostataka
Susjedstvo Pogodnosti za popravak i Flip
Osim održavanja u susjedstvu, važni su i lokalni sadržaji. Ima li stvari koje treba učiniti ui oko naselja koje će vlasnike kuća odabrati da žive u ovom području? Kupci žele osjetiti dio zajednice i biti u neposrednoj blizini određenih sadržaja to čini mogućim.
Kuća bi trebala biti u blizini poslovne četvrti, ali zapravo mora biti u stambenom području. To će osigurati prijateljstvo susjeda, praktičnost poslovanja u blizini i tišinu stambenog područja.
Kupce obično privlače:
- Parkovi i zelene površine (mogu povećati vrijednost imovine za 8% -20%)
- Lokalne knjižnice
- Zajednica rec centara
- U blizini medicinske ustanove
- Lokacija s visokim rezultatom za šetnju (možete dobiti rezultat za šetnju ovdje upisivanjem adrese)
- U blizini shopping
- Zgodne mogućnosti objedovanja
- U blizini javnog prijevoza, posebno u urbanim područjima
Stvari koje kupci ne žele biti u blizini uključuju:
- Vatrogasna stanica zbog buke
- Zračna luka također zbog buke
- Ulica koja je stalno zagušena
- Policijska postaja zbog stalne aktivnosti
- U kasnim noćnim ustanovama koje mogu imati glasne pokrovitelje poput bara
Okruženja za susjedne škole za popravak i okretanje
Kada se identificira susjedstvo, javni školski okrug je glavni razlog za razmatranje. Svatko tko kupi dom sa djecom školske dobi istražit će lokalne škole. Korisna stranica je GreatSchools. Možete upisati adresu nekretnine i pružiti osnovnu, srednju i srednju školu koju ste dodijelili vašem okrugu, kao i njihove ocjene i recenzije.
Također prikazuje udaljenost svake škole od kuće. U urbanim područjima, mogućnost da se skakate vlakom ili autobusom ili čak prošete nekoliko blokova do škole je plus, dok je u prigradskim područjima škola nekoliko milja daleko u redu jer većina njih nudi autobusne rute. U nastavku slijedi primjer izgleda web-lokacije.
Potražite visoke ocjene za svaku školu (10 je maksimalno), pročitajte komentare drugih roditelja i provjerite omjer nastavnika, veličinu razreda i postotak razreda koji pohađaju visokoškolske ustanove. Ovi faktori su važni za potencijalne kupce kuće, pa bi vam to trebalo biti važno, budući da se u blizini dobrog školskog okruga može povećati vrijednost vašeg doma.
Ne uzimajte samo našu riječ za to, jedan od pet kupaca kuće je rekao da će platiti 6 do 10 posto iznad proračuna za pravu školu. Jedan od deset udvostručio bi 20 posto. Ti brojevi znače da ćete možda moći dobiti više novca za popravak i okretati se u poželjnom školskom okrugu.
Blizina susjedstva Vama i Vašim Izvođačima
Također je važno prilikom ocjenjivanja susjedstva za vaš sljedeći flip je blizina susjedstva i vama i vašem timu. Nakon toga, prilikom odabira kuće za obilazak višestrukih posjeta na gradilištu potrebno je izabrati nekretninu koja je prikladna za mjesto gdje živite ili radite i uštedjet ćete vrijeme i novac.
Nekretnina koja se nalazi u neposrednoj blizini glavnih autocesta osigurat će vam da svi poduzetnici koje zapošljavate lako dođu do vas. To će povećati broj izvođača koji mogu ponuditi ponudu za vaš projekt, čime se osigurava da se vaš projekt završi na vrijeme i po proračunu. Ne samo to, nego će kasnije osigurati maksimalan broj potencijalnih kupaca.
2. Provjerite statistiku tržišta stambenog prostora
Sada kada smo pogledali važnost lokacije i susjedstva, vrijeme je za proučavanje statistike stambenog tržišta. Ove statistike igraju važnu ulogu u pronalaženju nekretnina za popravak i okretanje. Oni će se koristiti za izračunavanje vašeg proračuna i koliko biste trebali platiti za kuću u određenom susjedstvu.
Tri glavne komponente u promatranju tržišnih statistika su:
- Usporediva svojstva
- Broj dana na tržištu
- Porez na nekretnine
comparables
Usporedbe (poznate u industriji kao comps) su nekretnine sa sličnim karakteristikama kao predmetna svojstva. Comps vam reći što platiti za svojstva i što vaš popraviti i flip bi trebao prodati za. Comps vas obavještavaju je li realno napraviti dobar popravak i okrenuti se u susjedstvu.
Potražite ono što ljudi plaćaju za kuće u pre rehab stanju, kao i nakon rehab stanja tako da također imate bolju ideju kakvu ponudu napraviti na nekretnini. Informacije prikupljene korištenjem ispravnih komplikacija od ključne su važnosti za proračun, ARV i ROI koje ćemo detaljnije raspraviti u nastavku.
Prilikom uspoređivanja nekretnina, provjerite nalaze li se u istoj općini i školskom okrugu, tako da će porezi i pogodnosti u susjedstvu biti slični. Imajte na umu da se nekretnina na parceli od jutara ne može usporediti s nekretninom na lot parceli. Veličina parcele, četvornih metara, broj spavaćih soba i kupaonica također igraju ulogu u comps.
Želite koristiti usporedive podatke koji će biti slični vašem gotovom popravku i flip projektu. Koristite samo usporedive s PRODANIM. Ako pogledate cijenu unosa, to je pogrešno, jer to nije nužno cijena za koju će dom prodavati.
Dani na tržištu
Osim razmatranja kompasa, moramo razmotriti koliko dugo imovina stoji na tržištu. Dani na tržištu odnose se na to koliko dugo kuće sjede na tržištu aktivno na listi za prodaju.
Što je manje dana vaše vlasništvo na tržištu, to su niži troškovi nošenja i veći povrat ulaganja (ROI). Nacionalna udruga Realtors je pripremila sljedeći grafikon koji ilustrira činjenicu da kada dom sjedi na tržištu to košta novac.Što je više dana dom na tržištu, to se manje prodaje, što utječe na vašu donju granicu, učinkovito jede vašu dobit.
Porez na nekretnine
Porez na imovinu često se zanemaruje za investitore u nekretnine. Oni su važni za vas jer doprinose vašim troškovima nošenja i još su važniji potencijalnim kupcima jer su oni pored plaćanja hipoteke i troškova osiguranja imovine. Porezi na imovinu financiraju javne škole i razlikuju se između susjedstava, gradova i država.
Veći porezi na imovinu mogu odvratiti neke kupce zbog nedostatka pristupačnosti pa ih je potrebno uključiti u vaše račune, kao što smo već spomenuli, i uključiti u vaš ARV, što ćemo opisati u nastavku. Uvjeti i porezi na imovinu usko su povezani, tako da je potrebno razmotriti uravnoteženje između potencijalnih dobitaka dobara i potencijalnih gubitaka visokih poreza na imovinu.
Kako pronaći statistiku stambenog tržišta
Postoje tri osnovna alata za pronalaženje statistika tržišta nekretnina koje su u odnosu na vaš fiks i flip. To su web-lokacije s nekretninama, popisni podaci i stručnjaci za nekretnine. Oni bi trebali biti korišteni u tom redoslijedu da bi bili najučinkovitiji i uštedjeli bi vam najviše vremena s svojstvom popravka i preokreta.
Web stranice za nekretnine
Web-lokacije s nekretninama korisna su mjesta za pretraživanje lokalnih i nacionalnih podataka o nekretninama. Oni su jednostavni za korištenje i pružaju vam podatke koji će vam pomoći u odlučivanju je li popravak i flip svojstvo dobra investicija.
Mjesta kao što su Realtor.com, Zillow i NAR pružaju usporedive nekretnine prema predmetnom vlasništvu na temelju sličnih karakteristika kao što je broj spavaćih soba. Ove stranice također daju informacije o porezima na imovinu i komunalnim sadržajima. Mogu se pronaći pomoću uobičajenih ključnih riječi.
Još jedna web stranica za nekretnine je foreclosure.com. Oni ne samo da nude foreclosures, ali i unaprijed foreclosures, kratke prodaje, i popravljač gornjišta. Oni pružaju sveobuhvatne informacije o popisu nekretnina, slike i povijest imovine uz svaki popis.
Evo primjera vrste informacija koje će vam Zillow pokazati kada povežete poštanski broj sa svojom uslugom popravljanja i prevrtanja u traku za pretraživanje. Pokazuje vam:
- Raspoloživi inventar
- Kvadratna stopa
- Unos cijena
- Kada uđete u dublju potragu, pojavit će se i dani na tržištu.
Biro za popis stanovništva
Još jedan praktični izvor je Biro za popis stanovništva gdje možete potražiti srednji dohodak kućanstva i veličinu kućanstva. Možda razmišljate, zašto su mi ti čimbenici vitalni? Oni će utjecati na vrstu imovine koju završite kupnjom.
Ako je prosječna veličina kućanstva u vašem idealnom popravku i flip susjedstvu je 4, to ne bi bilo pametno ulaganje za kupnju jedne spavaće sobe imovine, jer ova veličina kućanstva neće želite kupiti malu nekretninu.
Podaci o srednjem dohotku odnose se na gledanje tko može priuštiti vašu nekretninu. Ne želite potrošiti previše na imovinu ili na poboljšanja koja ste sami odredili od onih koji kupuju u vašem susjedstvu. Evo primjera onoga što vam web-lokacija Popisa pokazuje kada tražite srednji prihod po određenom području:
Dobro pravilo je da dom ne bi trebao koštati više od 2,5 puta vaše godišnje plaće. Tako da ako potencijalni kupac čini $ 45000 godišnje onda najskuplji dom oni bi trebali razmisliti o kupnji će trošak $ 112.500. Kupci tradicionalno stavi 20% kapara na dom, ali danas da je trend je otišao dolje i prvi put homebuyers može kvalificirati za hipoteku sa samo 3,5% dolje.
Poznavanje ove informacije može pomoći da vidite tko može priuštiti kupnju vašeg popravka i flip i zauzvrat će vam pomoći odrediti koliko biste trebali u početku kupiti nekretninu za, imajući na umu vaš rehab proračuna i ARV, koji će se raspravljati kasnije.
Stručnjaci za nekretnine
Stručnjaci za nekretnine su važni jer su u toku s trendovima u susjedstvu gdje se nalazi vaša nekretnina. Oni vam mogu pružiti više aktualnih informacija od web-lokacija za nekretnine. Oni će imati znanje industrije o tome koliko dugo svojstva sjede na tržištu koji će vam pomoći da odlučite gdje kupiti nekretninu.
Realtors će također koristiti ispravne usporedive podatke za korištenje prilikom identifikacije vaše imovine i odlučivanja o tome koliko ćete platiti za tu nekretninu. Oni će te podatke pružiti besplatno, u nadi da će ostvariti Vaše poslovanje u kupnji ili prodaji vaše imovine. Ovdje je primjer popisa kompasa koji će vam dati agent za nekretnine.
3. Provjerite stanje popravka i svojstava okretanja
Sada kada ste suzili lokaciju i susjedstvo, vrijeme je da se usredotočite na idealnu uvjetnu imovinu za popravak i flip projekt. Odabir nekretnina u pravom stanju može pomoći privući kupce i prodati vašu nekretninu brže. To će pozitivno utjecati na povrat ulaganja.
Izbjegavajte odabir imovine s bilo kojim strukturalnim problemima. One se mogu vidjeti u obliku izrazito neravnih podova, velikih pukotina u cementu i progibnog temelja. Ova pitanja mogu povećati vrijeme odvikavanja i to će vas pojesti u proračun, povećati vremensku liniju i staviti dodatni naglasak na taj proces, a smanjiti dobit.
Dobre značajke potražite u svojstvu Fix & Flip
Ključne značajke koje treba potražiti u potencijalnom popravku i projiciranju uključuju sve što je teško dodati / promijeniti. Usredotočite se na domove koji već imaju pozitivne značajke popularne kod kupaca.
Na primjer, može biti skupo napraviti potreban prostor za dodatnu kupaonicu i pokrenuti vodovod. To će donijeti najveću dodanu vrijednost vašem popravku i okretanju, što znači da će se brže prodavati, smanjiti troškove transporta i povećati Vašu potencijalnu dobit.
Ta područja uključuju:
- Veličina soba: Velike glavne spavaće sobe su popularne, a druge spavaće sobe mogu udobno smjestiti krevet veličine kraljice s prostorom za šetnju.
- Broj kupaonica: punom kupaonicom dodajte više vrijednosti, ali ako kuća ima više od 1 kat, pola kupka dolje je vrijedna tako da gosti mogu koristiti bez odlaska na kat.
- Ukupni raspored treba biti otvoren, a kuhinja i dnevni boravak trebaju biti spojeni radi lakšeg zabavljanja. To može biti skupo ako kupite kuću koja treba nekoliko srušenih zidova.
- Garaža za 2 automobila u prigradskim mjestima popularan je zahtjev. Osim ako je kuća luksuzna nekretnina, više od 2 garaže za automobile neće pridonijeti mnogo vrijednosti.
Stvari koje treba izbjegavati u svojstvu Fix i Flip
Značajke koje treba izbjegavati u rješavanju i okretanju uključuju projekte koji će oduzimati puno vremena i trebaju dodatne dozvole. Sada znate što tražite u domu, jednako je važno znati što izbjegavati.
Izbjegavajte domove sa:
- Strukturna pitanja kao što su pukotine temelja i neravni podovi koji zahtijevaju previše vremena, stručnosti i novca za popravak.
- Zastarjeli rasporedi koji nemaju smisla za današnje kupce, kao što su zatvoreni prostori i niski stropovi.
- Uske kuhinje s nosivim zidovima.
- Previše spavaćih soba i nedovoljnih kupaonica, na primjer, 5 spavaćih soba i samo 1 kupaonica.
- Spavaća soba u koju morate proći kroz drugu sobu da biste stigli tamo.
- Uglavnom, sve što nije lako popraviti i bit će teško prodati.
Potencijalni popravci u svojstvu Fix i Flip
Potražite svojstva koja zahtijevaju samo kozmetičke popravke. To će biti najmanje vremena i najjeftinije vrste popravaka. To je osobito korisno za peraje koje se prvi put prodaju. To su manji popravci koji će dovesti do velikih financijskih nagrada.
Primjeri kozmetičkih popravaka uključuju:
- Slikanje cijele unutrašnjosti kuće neutralnom bojom i prekrivanje svih rupa i mrlja na zidovima i bojanje trim različite neutralne boje.
- Spuštanje novog tepiha neutralne boje, ali ne previše svjetla, privlači prljavštinu.
- Instaliranje novih svjetiljki koje osvjetljavaju prostor.
- Ažuriranje vodovodne instalacije s modernim završi.
- Dodajući nove uređaje koji se podudaraju i uklapaju u vaš proračun, ako je dom u višoj cijeni, od uređaja od nehrđajućeg čelika se očekuje.
- Vanjska poboljšanja, uključujući košnju trave, dodavanje sadnica i bojanje prednjih vrata i pranje snage izvan kuće kako bi se uljepšalo i to može izbjeći skupe vanjske boje.
- DIY mreža ima neke korisne savjete o tome što kozmetički popravak dodati na svoj popravak i flip kako bi dobili najviše prasak za vaš mužjak.
Ako ste iskusniji popravljač i peraja, onda je u redu tražiti nekretnine s dobrim kostima i usredotočiti se na ono što će dodati najviše vrijednosti uz kozmetičke popravke. Neka renoviranja koja će dodati najveću vrijednost kući uključuju:
- Renoviranje kuhinja
- Ažuriranje kupaonica
- Otvaranje prostora za stvaranje iluzije više prostora i dodavanje mjesta za okupljanje
- Novi prozori
Realtor Mag kaže da su najvažnije značajke koje su identificirali kupci kuće:
- "Njegovi i njezini ormari" u glavnoj spavaćoj sobi (31%)
- Glavne kupaonice u spa centru (23%)
- Velika kuhinja (23%) i kuhinjski otok (22%)
- Najmanje jedna kada u kući (54%)
4. Predvidite Vaš cjelokupni proračun
Proračun za vaš popravak i flip projekt je važan jer će odrediti koliko ćete vratiti na ulaganje. Proračun bi trebao biti dobro osmišljen i poštovan. U budžetu uvijek dodajte malo jastuka u slučaju neočekivanih troškova.
Svakako uključite sljedeće u proračun:
- Trošak nabave: trošak kupnje nekretnine.
- Troškovi rehabilitacije: troškovi rada i materijala za obnovu imovine.
- Troškovi prijevoza: osiguranje, komunalije, troškovi financiranja itd.
- Troškovi marketinga i prodaje: troškove potrebne za popis i prodaju vaše imovine.
Važno je upamtiti da prelaženje proračuna često nije moguće ispraviti uz veću prodajnu cijenu. Imajući to na umu, apsolutno je neophodno držati se svog proračuna ako je vaš flip profitabilan. Za dublji pogled na proračunski proces, pročitajte naš članak o trošku flipping kuće.
Prilikom određivanja dijela vašeg fiksnog i preklopnog proračuna otići će na kupnju nekretnine i koji će dio ići na popravke i troškove prijevoza, razmotrite:
- Kućna vrijednost poslije popravka koju adresiramo u prethodnom odjeljku.
- Novac i financiranje i povezani troškovi.
- Što se prodaje u susjedstvu i kojim značajkama možete odrediti što treba dodati u vaš dom.
- Vaš vremenski slijed jer određeni popravci traju duže od drugih i to može odbaciti vašu vremensku liniju što zauzvrat može negativno utjecati na vaš proračun.
Ne zaboravite dodati nepredviđene troškove u svoj proračun. To mogu biti kašnjenja izvođača radova, kašnjenja u vremenu, stavke na pozadini ugovora i sve ostalo što može spriječiti vaš napredak. Dobar savjet je dodati 20% svom proračunu za neočekivane popravke i dodati jedan tjedan za svaki mjesec svoje vremenske linije. Na primjer, ako je vaša vremenska linija 2 mjeseca, dodajte 2 tjedna da biste bili sigurni.
5. Izračunajte svoj potencijalni profit na Fix i Flip imovini
Identificirali smo susjedstvo i tržište koji rade za popravak i okretanje, a mi smo suzili što popravke dodaju vrijednost kući i važnost izbjegavanja strukturnih popravaka. Sada je vrijeme da izračunate ARV (nakon popravka vrijednosti) kako biste mogli dovršiti svoj proračun.
ARV je koliko ćete moći prodati kuću nakon što je ona ponovno odvedena. Kako bi se financijski razumjelo, treba se uklopiti u to koliko ste kupili imovinu, kao i za troškove popravaka i nošenja.
Važno je jer određuje koliko ćete dobiti od svog popravka i flip-a i što je veća dobit, to je više vremena i novca bilo vrijedno. Ako ne zadovoljite očekivani ARV, na kraju možete izgubiti novac na projektu, stoga je ključno pratiti sve korake u identificiranju dobrog popravka i flip imovine kako bi se to izbjeglo.
Izračunajte vrijednost poslije popravka
Prilikom izračunavanja ARV-a morate koristiti račune koji su u odnosu na vašu imovinu u smislu spavaće sobe, veličine parcele, kvadrature itd., Koje smo ranije obradili u odjeljku Usporedbe. Ove tvrtke moraju biti prodane u posljednjih 90 dana na snažnom tržištu ili u proteklih 6 mjeseci na mekom tržištu. Meko tržište je samo tržište nekretnina na kojem ima više domova za prodaju nego što postoje kupci, tako da s ovim visokim inventarom, on duže sjedi na tržištu.
Počnite s krajnjim brojem i izračunajte unatrag kada određujete što bi trebao biti vaš ARV. To samo znači da počnete s brojem da vaš dom mora prodati za, a zatim faktor u proračun za sve svoje troškove stjecanja, nošenje troškova i troškova popravka.
Većina iskusnih investitora koji popravljaju i okreću redovito koriste pravilo od 70% do 80%. Ona varira ovisno o tome je li to urbano, prigradsko ili ruralno područje i koliko dobro tržište radi u tom području. Ova formula kaže da želite napustiti prostoriju za pomicanje da stvari krenu naopako, kao i da kupci mogu pregovarati o cijeni.
Ako koristite pravilo od 70%, a ARV nekretnine iznosi 100.000 USD, a proračun za rehabilitaciju je 20.000 USD, onda morate platiti 50.000 USD za tu imovinu.
($ 100,000 x 70%) - $ 20,000 = $ 50,000
Drugi primjer pokazuje kako se broj raspada i određuje vašu dobit.
| Nabavna cijena | $75,000 |
| Troškovi rehabilitacije | $15,000 |
| Troškovi zatvaranja kupnje (različito, ali obično 5% od kupovne cijene) | $3,750 |
| Troškovi zadržavanja (90 dana) | $2,000 |
| Bruto prodajna cijena | $128,000 |
| Komisija za nekretnine (obično 6% prodajne cijene) | $7680 |
| Troškovi zatvaranja (općenito 3% prodajne cijene) | $3840 |
| Neto prodajna cijena (s ponudom pune cijene) | $116,480 |
| Profit | $20,730 |
| ROI | 21.7% |
ARV se može koristiti u nekoliko različitih formula, kao i proračun, ali najvažnija stvar koju treba uzeti u obzir je konzervativnost u Vašim izračunima, računati na neočekivane troškove i osigurati da se držite proračuna za akviziciju i obnovu kako biste dobili najviše ROI. To sve može biti učinjeno kada slijedite korake kako biste identificirali dobru popravku i flip priliku.
Sada, kada ste pronašli svojstva koja imaju smisla popraviti i okrenuti, možete vidjeti kako ciklus flipinga kuće izgleda na slici ispod.
Poanta
Nadam se da ste pronašli ovaj sveobuhvatan vodič korisno i sada znate kako pronaći svojstva za okretanje. Odaberite nekretninu ovisno o lokaciji, susjedstvu, stanju nekretnine, proračunu i vrijednosti nekretnine nakon popravka. Svakako provjerite naše dodatne resurse za više informacija o ulaganju u nekretnine i procesu popravljanja i okretanja.
Ako vam je potrebno financiranje za popravak i preokretanje, kontaktirajte LendingHome. Njihove kamatne stope počinju na 7,5% i posudit će do 90% LTV i 75% ARV. Pretkvalifikacija na mreži traje samo nekoliko minuta.
Posjetite LendingHome
