Kupnja kuća na aukciji je brz proces u kojem se podcijenjena imovina prodaje javnosti putem konkurentnog nadmetanja. Aukcije su ili osobno ili putem interneta i mogu biti korisne za fiksne i peraje i dugoročne investitore. Većina aukcije zahtijevaju 5% -10% depozita ostatak u roku od 30-45 dana (ako pobijediti).
Ako ste identificirali kuću za kupnju na dražbi i trebate financiranje, kontaktirajte Visio pozajmljivanje. Oni nude teško novac zajmovi i trajno financiranje s konkurentnim cijenama za premijera borrowers. Oni vas mogu unaprijed kvalificirati na internetu za samo tri minute, dopuštajući vam da se natječete sa svim gotovinskim kupcima.
Posjetite Visio kreditiranje
Evo 6 koraka za kupnju kuća na dražbi:
1. Razumjeti kako djeluju dražbe nekretnina
Aukcije nekretnina nude niz nekretnina po različitim cijenama i uključuju stvari kao što su obiteljske kuće, višeporodične jedinice, kao i neke poslovne nekretnine i bilješke o nekretninama. Postoje dražbe za ovrhe, kratku prodaju i ne-uznemirene REO-e. Nadalje, aukcije se mogu provoditi online ili osobno.
Aukcije nekretnina događaju se u stvarnom vremenu ili tijekom nekoliko tjedana i počinju s minimalnom cijenom. Odatle, aukcionar će omogućiti konkurentnim ponuđačima da podignu cijenu nekretnine dok jedan ponuđač ne ostane. U ovom trenutku, aukcionar će zatvoriti dražbu i dodijeliti imovinu pobjedniku. Ovisno o dražbi, ponuditelj će morati odmah platiti nekretninu ili platiti depozit od 5% -10%, a preostali iznos u roku od 30-45 dana. Više informacija potražite u odjeljku o različitim vrstama dražbi u nastavku.
Uobičajena zabluda s kupnjom kuća na dražbi je da možete kupiti kuću samo na aukciji, a to nije točno. Dok je brzina aukcije koristi sve gotovinu kupaca, još uvijek možete financirati kuću na aukciji kroz tradicionalne kredite. Nedostatak je, međutim, da bi odobrenje moglo potrajati predugo. Naravno, uvijek radite svoje istraživanje prije nego što dođete do odluke o financiranju. Više informacija o financiranju kuća na dražbi potražite u odjeljku o financiranju.
2. Postavite parametre ulaganja
Sljedeći korak pri kupnji kuća na aukciji je postavljanje parametara ulaganja. Konkretno, znate što tražite u kući i koja su vaša ograničenja. Svaki parametar ograničava pretraživanje ulaganja na specifičnije mogućnosti i pomaže vam pronaći aukciju u sljedećem koraku.
Prilikom pronalaženja investicijskih parametara razmotrite sljedeće kriterije:
Cilj ulaganja i vremenski okvir
Želite utvrditi svoj specifični cilj ulaganja i pripadajuću vremensku traku prije nego što licitirate nekretninu na dražbi. To će utjecati na vaše mogućnosti financiranja, kao i na veličinu, lokaciju, cijenu i stanje kuća na koje se nudite.
Fiksiranje i peraje i obnavljanje, na primjer, traže svojstva koja se mogu brzo popraviti i prodati za visoku vrijednost nakon popravka (ARV), što je cijena kuće nakon što je obnovljena. Općenito govoreći, kratkoročni investitori žele da ARV bude 30% viša od nabavne cijene i žele da vremenski okvir bude što kraći. Što je duža vremenska crta, to su veći troškovi nošenja, pa je važno što prije obaviti popravke.
Dugoročni investitor manje se fokusira na ARV jer planira zadržati imovinu i iznajmiti je. Umjesto toga, više ih zanima omjer kredita i vrijednosti (LTV). Dok je njihov investicijski horizont dulji od fiksnog i peraja, dugoročni investitori također žele brzu vremensku liniju kako bi se brzo pretvorili u nekretninu jer i oni nose troškove. Ne postoji točan vremenski raspored u tjednima ili mjesecima budući da različiti opsezi projekata zahtijevaju različitu količinu vremena za završetak.
Mogućnosti financiranja za aukcije nekretnina
Vaš cilj i vremenski okvir ulaganja diktiraju dostupne opcije financiranja. Sve-novčane ponude preferirani su način plaćanja za aukciju. Ponuda u cijelosti ne podliježe zahtjevima zajmodavca i olakšava brze transakcije između ponuditelja i prodavatelja.
Međutim, ako ne možete kupiti imovinu za aukciju u cijelosti u gotovini, morate dobiti financiranje od zajmodavca. Ovdje su važni investicijski cilj i vremenski okvir. Kratkoročni investitori, kao što su fiksni i peraje, obično se oslanjaju na kredite s tvrdim novcem za financiranje svojih ulaganja. Dugoročni ulagači, kao što je vrsta kupnje i držanja, obično koriste konvencionalne hipoteke s dužim rokovima. Te opcije financiranja utječu na maksimalni proračun dražbe.
U nastavku detaljno raspravljamo o različitim mogućnostima financiranja.
Maksimalni proračun
Vaš investicijski cilj, vremenski okvir i opcije financiranja pomažu odrediti ukupni proračun. Fiks i peraje, uglavnom, koriste kredite s tvrdim novcem koji imaju ograničenje ARV-a. Mnogi zajmodavci koji zarađuju novac zarađuju između 65% i 80% kućnog ARV-a. To znači da će možda morati ugasiti čak 35%, ograničavajući svoj proračun.
Nasuprot tome, dugoročni ulagači se oslanjaju na tradicionalne hipoteke koje obično zahtijevaju 20% manje. To rezultira maksimalnim omjerom zajam-vrijednost (LTV) od oko 80%, a ponekad i omjerom zajma i prihoda (LTI) od oko 50%, što ograničava dugoročni proračun investitora. LTV omjer diktira koliko ukupne cijene banka može posuditi i LTI omjer pomaže banci da procijeni sposobnost zajmoprimaca da vrate zajam. Neki dugoročni investitori, međutim, mogu dobiti FHA kredite sa samo 3,5% manje.
Važno je napomenuti da se pobjednicima ponuda naplaćuje ono što se naziva "premija kupca". To je dodatna naknada koja se plaća aukcionaru za pokrivanje svih administrativnih troškova. Premija kupca je obično oko 10% od najpovoljnije ponude i objavljena je na aukciji prije početka. Provjerite jeste li ostavili najmanje 10% nepredviđenih troškova kako biste pokrili kupčevu premiju.
Općenito trebate proračunati sljedeće:
- Troškovi financiranja - Visina predujma 20 - 35% od kupoprodajne cijene i 1-3 boda plus sve ostale naknade za zajmodavce
- Troškovi održavanja - Mjesečni troškovi zadržavanja imovine uključujući hipoteku, poreze, osiguranje, komunalne usluge itd.
- Troškovi popravka - Koliko koštaju popravci, zalihe i troškovi rada uvelike se razlikuju prema stanju i stanju imovine
- Troškovi marketinga - Iznos koji trebate potrošiti za prodaju ili iznajmljivanje nekretnina, uključujući oglašavanje i troškove otvorenih kuća, a neki uključuju i naknade za posrednike u prometu nekretnina, koje su obično 6% i isplaćuju se iz Vašeg prihoda od prodaje
Karakteristike imovine
Vaši investicijski ciljevi, rokovi, financiranje i maksimalni proračun diktiraju karakteristike svojstava koje najviše odgovaraju vašim potrebama. Imovina veličinu, stanje, geografiju i vrstu sve su značajke koje ćete definirati prilikom postavljanja investicijskih parametara.
Dugoročni investitori traže solidne investicije s potencijalom za iznajmljivanje, ograničavajući dostupne opcije. Na primjer, veličina, stanje i geografija kuće utječu na stopu popunjenosti i ciljane stanare, kao i na veličinu minimalne kapare. Stanje kuće također utječe na početne troškove. Možda će trebati popravke i održavanje prije nego se može iznajmiti. Njegov zemljopis utječe na dugoročno povećanje cijene, godišnji prihod od najma i dostupnost stanara.
Kratkoročni investitori traže siromašne kuće koje su podcijenjene, te ograničavaju njihova pretraživanja. Željena veličina, stanje i geografija kuće utječu na kratkoročni predujam od investitora i na “kožu u igri”. Budući da tvrdi zajmodavci temelje svoje iznose kredita na postotku ARV-a, cijena kuće je veća što se više novca troši potrebe. Veličina kuće, stanje i geografija također utječu na potencijalnu kratkoročnu dobit fiksne i peraje.
Novi investitori mogu razmotriti samo određene vrste nekretnina, kao što su obiteljske kuće ili stanovi, gdje iskusniji investitori mogu potražiti 1-4 smještajne jedinice ili obiteljske zgrade. Određene vrste svojstava prevladavaju u određenim područjima pa to može ograničiti i vaše opcije.
Štoviše, geografija kuće diktira izvođače i / ili upravitelje nekretninama na koje ćete se osloniti. Fix i peraje moraju osigurati da postoje ugledni izvođači dostupni za obavljanje posla kada je to potrebno, dok dugoročni investitori trebaju tražiti uspostavljene tvrtke za upravljanje nekretninama. Ako niste upoznati s tim područjem, on može produžiti vašu ukupnu vremensku granicu ulaganja i koštati vas novca. Bolje se držati onoga što znaš.
3. Pronađite i registrirajte se za aukciju nekretnina
Aukcije nekretnina održavaju se i uživo i virtualno. Live aukcija oglasi mogu se naći na vodećim web stranicama aukcija, kao i preko posrednika u prometu nekretninama i drugim profesionalcima iz industrije. Virtualni aukcijski oglasi mogu se naći i na vodećim web-lokacijama aukcije i kroz profesionalce u industriji, kao i na virtualnim aukcijskim web-lokacijama.
Popis aukcija nekretnina sadrži podatke o vrsti nekretnine, veličini, početnoj cijeni ponude, potrebnom depozitu, zahtjevima za registraciju, datumu dražbe, procjeni i još mnogo toga.
Gdje pronaći popis nekretnina dražbi
Postoje uglavnom četiri načina za pronalaženje popisa nekretnina. Različiti se ulagači osjećaju ugodno koristeći različite načine za pronalaženje tih svojstava. Svaki od načina ima svoje prednosti i mane za razmatranje, ali najbolje je potražiti unose na aukciji na više mjesta tako da imate najveću šansu da ih pronađete.
Konkretno, 4 načina na koje možete pronaći popis aukcija nekretnina su:
Lokacije za dražbe nekretnina
Postoje mnoge online nekretnina aukcija sučelja i neke od njih nude i in-osobne i virtualne aukcije, dok drugi samo ponuditi virtualne aukcije. Provjerite web-lokacije i pregledajte okolo i pogledajte koje vrste aukcija nude, zahtjeve za aukciju itd., A zatim počnite tražiti kuće na kojima možete ponuditi.
Vodeće web-lokacije za dražbu nekretnina uključuju:
- RealtyTrac.com
- Auction.com
- Foreclosure.com
- RealtyBid.com
- Hubzu.com
- Bid4Asset.com
Stručnjaci za industriju
Profesionalci unutar industrije nekretnina često znaju o nadolazećim aukcijama. Ovi profesionalci uključuju agente za nekretnine, posrednike i treće strane, agente prodaje koji su također poznati kao „povjerenici“. Stečajni odvjetnici i stečajni računovođe također su dobri ljudi koji se angažiraju kada traže mogućnosti.
Možete pronaći profesionalce u industriji tako što ćete dobiti preporuke prijatelja, obitelji i drugih investitora. Također se možete pridružiti grupi za ulaganja u nekretnine u svom području ili potražiti lokalnog agenta za nekretnine i pitati tko se u njihovom uredu bavi aukcijama nekretnina; većina velikih tvrtki za nekretnine ima agente koji su specijalizirani za aukcije. Možete kontaktirati stečaj odvjetnika, razvod odvjetnika ili foreclosure odvjetnika tako što online pretraživanja s glavnim tražilice.
Županijska sudnica
Vaša mjesna županijska sudnica ima popis svih nadolazećih aukcija nekretnina na tom području. Ova opcija, međutim, ograničava pretraživanje na lokalnu županiju. Možete dobiti informacije o aukcijskim popisima nekretnina putem interneta na lokalnoj web-lokaciji suda ili osobno u samoj zgradi suda.
Da biste kontaktirali svoju lokalnu sudsku zgradu, Google adresu svoje web-lokacije i posjetite početnu stranicu na kojoj su navedene kontaktne informacije. Odatle će vas moći usmjeriti na njihovu aukcijsku stranicu i reći vam što se održava u aukcijama i kada se održavaju.
Oglasi za nekretnine
Iako pomalo arhaično, aukcije nekretnina još uvijek navode nekretnine u lokalnim novinama. Neke od tih novina također imaju online prisutnost. Najbolje je kombinirati korištenje nekretnina s drugim načinom pronalaženja aukcijskih nekretnina.
Live Aukcije nekretnina nasuprot virtualnih aukcija nekretnina
Live aukcije nekretnina održavaju se osobno i vjerojatno su one vrste s kojima ste najpoznatiji. Live aukcije su besplatne za sudjelovanje i otvorene su za javnost. Virtualne dražbe održavaju se virtualno - ili online - i mogu se pojaviti u živom vremenu ili tijekom nekoliko tjedana.
Žive aukcije nekretnina
Žive aukcije nekretnina zahtijevaju da se svi ponuđači registriraju prije dolaska na aukciju. Možete se prijaviti online slijedeći upute na popisu aukcija. Kao dio postupka registracije morat ćete dostaviti ovjereni dokaz o dovoljnim sredstvima.
To je obično blagajnički ček napravljen za sebe koji je jednak 5% od početne cijene ponude. Obveznik dražbe obično potvrđuje da ste registrirani i da imate ispravan polog. Ako pobijedite na licitaciji uživo, morat ćete platiti između 5% i 10% zaključne cijene ponude u roku od 24 sata.
Nakon toga, imat ćete 30 do 45 dana za potpuno plaćanje i prijenos naslova. Ako ne uspijete izvršiti uplatu, aukcijska kuća čuva vašu uplatu i re-aukcije kuće. Neke žive aukcije također naplaćuju kamatu na novac koji dugujete dok se ne izmire puna cijena. Zaronimo dublje u aukcije uživo u odjeljcima ispod.
Virtualne aukcije nekretnina
Virtualne nekretnine aukcije, s druge strane, su nekretnine aukcije koje se događaju u cijelosti online. One se događaju u stvarnom vremenu, poput dražbe uživo ili se protežu danima ili čak tjednima. Na ovim dvodnevnim dražbama sudionici imaju mogućnost ponuditi 24 sata dnevno, sedam dana u tjednu, dok se popis aukcije ne zatvori.
Aukcije u stvarnom vremenu rade na satu odbrojavanja ponuda, što je obično dvije do tri minute. Ako nitko ne zatraži nakon isteka vremena, konačna ponuda dodjeljuje se vlasništvu. Ako netko ponudi u predviđenom vremenu, sat se resetira. Sudionici u virtualnim aukcijama nekretnina čak mogu postaviti proxy-e da automatski ponude ponudu ako ih netko nadmaši. Zamislite virtualnu dražbu kao eBay za nekretnine.
Kao i kod aktivnih aukcija, virtualne dražbe zahtijevaju da se svi potencijalni kupci registriraju online putem virtualnog popisa. Postupak registracije zahtijeva da ponuđači polože 5% depozita prije nego što ponude na nekretnini, što ograničava maksimalni proračun na virtualnoj dražbi. Polog se može platiti gotovinom, ovjerenom čekom ili kreditnom karticom.
Međutim, za razliku od živih aukcija, virtualne dražbe zahtijevaju da pobjednik ponuditelja izvrši plaćanje u roku od 24 sata. Ako ponuđač ne izvrši uplatu, virtualna aukcijska kuća zadržava 5% predujma i re-aukciju imovine. Opet, duboko zaronimo u proces virtualne dražbe u donjim odjeljcima.
3 Vrste aukcija nekretnina
Kada se gleda u nekretninama aukcija oglasi, imajte na umu da postoje tri različite vrste aukcije. Svaka dražba ima svoje zahtjeve za davanje ponuda; ovo diktira vrstu nekretnina na popisu, kao i investitori koje privlače.
Apsolutna dražba
Apsolutna dražba je standardna dražba nekretnina gdje se prodaja imovine dodjeljuje najpovoljnijem ponuđaču, bez obzira na njegovu konačnu cijenu. To mogu biti osobne ili online aukcije. Ne postoji minimalni iznos ponude; nekretnina može prodati po bilo kojoj cijeni. Prodavatelji kojima je potrebna brza gotovina koriste apsolutnu dražbu.
Banke, na primjer, ponekad drže apsolutne dražbe za ovrhe ili ne-uznemirene REO-e kako bi nadoknadile dio svojih zajmova koji kasne. Ljudi u financijskim teškoćama također održavaju apsolutne dražbe za kratku prodaju. Kupci u gotovini i kratkoročni investitori obično su česte apsolutne aukcije.
Najmanja ponuda licitacije
Aukcija nekretnina gdje prodavatelj može postaviti minimalnu rezervnu cijenu na nekretnini. Ako pobjednička ponuda ne zadovoljava obveznu pričuvu, imovina ostaje neprodana. Najmanje dražbe ponuda obično se javljaju tijekom prodaje nekretnina i prodaje imovine u kojoj vlasnik nije uznemiren. Mogu biti online i osobno.
Banke će također ponekad provesti aukciju minimalne ponude ako ne moraju brzo prodati ovrhu i žele nadoknaditi određeni postotak zaostalog zajma. Iz tih razloga, aukcije minimalne ponude privlače više dugoročnih investitora, iako sudjeluju i kratkoročni ulagači.
Rezervna dražba
Kod ovog tipa dražbe, pobjednička ponuda postaje ponuda, a ne prodajna cijena. Prodavatelj zadržava pravo da prihvati ili odbije pobjedničku ponudu. Opet, ovo je najčešće kada prodavatelj nije uznemiren, kao što je nekretnina ili banka, tako da može biti neprivlačna kratkoročnim ulagačima. Ove aukcije se obično obavljaju virtualno.
Dugoročni investitori, s druge strane, mogu naći dobru dugoročnu investiciju na aukciji rezervi. Međutim, popraviti i peraje još uvijek mogu pronaći mogućnosti na rezervnoj aukciji.
Vrste prodaje koje ćete naći na dražbi
Na aukcijama postoje različite vrste prodaje i važno je istražiti svaku vrstu prodaje prije izrade ponude ili ponude. Također želite saznati možete li pregledati unutrašnjost nekretnine prije prodaje i ako kupujete nekretninu pod bilo kojim uvjetima.
Vrste prodaje uključuju:
- Ovrhe - Pravni postupak u kojem delikventni vlasnik gubi pravo na svoju imovinu. Dom se može smatrati "isključenim" ako se ne prodaje u kratkoj prodaji i ide na aukciju ovrhe. Od prosinca 2017. godine na aukciji je bilo 31,6% od preuzetih nekretnina.
- REO-i bez poteškoća - Klasa imovine u vlasništvu zajmodavca. REO-ovi se pojavljuju kada se ovrha ne prodaje na aukciji, a kreditna institucija preuzima i prodaje je na vlastitoj dražbi.
- HUD - Odjel za stambena pitanja i urbani razvoj prodaje aukcije izvan domova koje je ovlastila federalna agencija umjesto privatnog zajmodavca. Na primjer, dužnik ne može platiti zajam od FHA-e, a dom može završiti na aukciji HUD-a.
- Porezno pravo Ova vrsta prodaje malo je drugačija od ostalih. Nekretnina ide na porez založno pravo prodaje kada je vlasnik imovine je delinkvent na porez na imovinu. Kao investitor kupujete porezni dug ili ispravu o imovini. Možete prikupiti ovaj porezni dug plus kamatu ili možete oduzeti vlasniku, a zatim preuzeti imovinu.
- FSBO - Ova vrsta prodaje nije toliko uobičajena kao ona, ali postoji. Neki prodavači ne žele angažirati agenta za promet nekretninama i ne žele čekati na tradicionalnu ponudu, pa popisuju svoj dom na dražbenom mjestu kao FSBO. Kuće su u različitim uvjetima i hipoteke su obično ažurirane.
4. Poravnajte svoje financiranje dražbe nekretnina
Tvrdi novac lenders i tradicionalne lenders omogućiti investitorima da pre-kvalificirati za kredite prije ponude na kuću na aukciji. Tri najčešća kredita koja su na raspolaganju za ulagače na dražbi su krediti za kratkoročne investitore, koji su u skladu s hipotekarnim kreditima za dugoročne investitore i nesukladne kredite za dugoročne i kratkoročne ulagače.
Sve-gotovina je preferirani tip financiranja kada je riječ o aukcijama nekretnina. To je zato što se oglasi na aukcijama nekretnina kreću brzo, a gotovina, budući da nije podložna zahtjevima zajmodavca, pruža maksimalnu fleksibilnost. Međutim, mnogi investitori na dražbi nekretnina će koristiti jednu od tri opcije financiranja u nastavku.
Tvrdi novac zajam u odnosu na usklađivanje i usklađivanje hipoteka
| Najbolje korištenje | Rehab / Renovacija Natjecati se s gotovinskim kupcima | ||
| Minimalni predujam | 20% + ARV | ||
| Minimalna ocjena kredita | |||
| stanovanje | |||
| Obnova fondova? | |||
| Vrsta nekretnine | |||
| Trajanje kredita | |||
| Kamatne stope | |||
| točke | |||
| Vrijeme odobrenja | |||
| Hipoteka osiguranje potrebno? | |||
| Gdje se prijaviti? |
Tvrdi novac kredita za aukcije nekretnina
Fix i peraje, rehabbers, i drugih kratkoročnih investitora često se oslanjaju na tvrdi novac kredite zbog brzog procesa odobravanja i kratak rok kredita. Tvrdi novac krediti uključuju stvari kao što su popraviti i flip krediti, rehab krediti, kao i vlada-pod pokroviteljstvom fhlmc homesteps krediti za foreclosures.
Krediti s tvrdim novcem obično se koriste za financiranje kuća koje trebaju popravke i održavanje. Imaju kratko vrijeme odobravanja i kratak rok zajma između jednog mjeseca i dvije godine. Na aukcijama ih koriste kratkoročni ulagači kako bi dobili brzo financiranje i natječu se s brzim vremenskim okvirom svih gotovinskih kupaca. Međutim, tvrdi novac zajmovi obično imaju veće kamatne stope od svojih konvencionalnih hipoteka kolegama.
Ako ste spremni kupiti nekretninu na aukciji nekretnina, kontaktirajte LendingHome da biste vidjeli ispunjavate li uvjete za financiranje. Nabavite citat od njih online u samo nekoliko minuta. Oni nude konkurentne cijene za glavne zajmoprimce.
Posjetite LendingHome
Ako želite saznati više o najboljim nacionalnim zajmodavcima s tvrdim novcem, provjerite naš vodič za kupca koji je teško platiti zajam. Da biste pronašli određeni tvrdi novac vjerovniku u vašem području, idite na naš tvrdi novac zajmodavac katalog, koji navodi lenders u svakoj državi.
Usklađivanje hipoteke za aukcije nekretnina
Usklađivanje hipoteka može trajno financirati investicijske nekretnine na aukciji. Usklađujuće hipoteke dobivaju se od velikih financijskih institucija, davatelja hipoteka i hipotekarnih brokera. Osigurani su od strane FHA-e tako da nude manji rizik za zajmodavce, a to znači niže stope i predujmove, ali i strože kvalifikacije.
Usklađivanje hipoteka obično zahtijeva da je kuća blizu kretanja. Nadalje, za odobrenje oduzimaju više od mjesec dana, imaju rok otplate od 15 do 30 godina i kamatne stope su između 4% i 6%. Iz tih razloga, dugoročni investitori koji očekuju kupnju i držanje imovine obično koriste hipoteke.
Možete pristupiti tradicionalnim kreditnim institucijama i zatražiti odobrenje za kredit. Nakon toga možete prethodno odobrenje, koje uključuje i predujam, povjeriti licitaciji s maksimalnim proračunom na umu. Kreditne institucije će obično posuditi do 80% od ukupne kupovne cijene i ne financiraju renoviranje.
Neki investitori također koriste sukladne hipoteke za „refinanciranje gotovine“. To znači da investitor kupuje kuću na aukciji koja je potpuno gotova, a zatim traži drugu priliku za dražbu. Kada se pojavi nova prilika, investitor refinancira prvu kuću s odgovarajućom hipotekom i koristi novac od refinanciranja kako bi ponudio novu kuću, nakon čega se ciklus nastavlja.
Primjeri odgovarajućih hipoteka uključuju:
- Zajam FHA 203k
- FHA višestruki zajam
- Zajam za obnovu Homestylea
Neusklađena hipoteka za dražbe
Nesukladne hipoteke također koriste investitori nekretnina za kupnju nekretnina na aukcijama. Ne moraju se pridržavati FHA smjernica i nisu osigurani od strane FHA-e, tako da zajmodavac preuzima veći rizik. To se često prevodi u veće kamatne stope.
Sjeti se da želite raditi s vjerovniku prije nego što ponudu na imovinu. Nakon što počnete istraživanje aukcije, odaberite vjerovniku i dobiti unaprijed odobren za nesukladan zajam. Ovo odobrenje je obično dobro za 60 dana, tako da možete ponuditi nekretninu i ostati unutar dražbenog roka zatvaranja nekretnine u roku od 30 do 45 dana.
Nesukladne hipoteke uvelike se razlikuju od zajmodavca do zajmodavca, ali se također razlikuju ovisno o vrsti zajma. Mogu se koristiti za kupnju višestambenih objekata, stambenih zgrada, komercijalnih nekretnina i više svojstava odjednom, tako da možete ponuditi više nekretnina na različitim aukcijama. Koriste ih uglavnom dugoročni investitori, ali zajmovi za premošćavanje koriste kratkoročni ulagači kako bi mogli brzo kupiti imovinu sve dok trajno financiranje ne postane opcija.
Nesukladni zajmovi uključuju:
- Multifamily Zajam - Za nekretnine s 2-4 jedinice.
- Stan zajam - Za nekretnine s 5+ jedinica.
- Bridge Loan - Pomaže kod financiranja mosta ako trebate sezonu nekretnine prije refinanciranja uz dugoročni kredit.
- Poslovni zajam - Za komercijalne nekretnine.
- Deka hipoteka - Za više nekretnina financira pod jednim zajam.
5. Sudjelovati na dražbi
Live aukcije i internetske aukcije imaju isti postupak nadmetanja. Razgovarali smo s Brianom Davisom, Erniejem Rafailidesom, Sepehrom Niakanom, stručnjacima iz industrije, i pitali ih o procesu dražbe nekretnina. Prema njima, nakon što ste naveli parametre ulaganja, identificirali unos, osigurali financiranje i registrirali se na mreži, trebali biste očekivati sljedeće na dan licitacije:
Brian Davis, suosnivač tvrtke SparkRental, kaže da je za live aukcije prva stvar da “Svi ponuđači moraju donijeti certificirana sredstva za početni depozit. Možete dobiti bankovni ček koji ste sami napravili, koji možete dodijeliti aukcionaru ako pobijedite. Prije početka dražbe, aukcionar provjerava sredstva svakog pojedinog ponuditelja i njihove podatke o registraciji. ”Prijaviti se na internetsku stranicu aukcijske kuće prije dolaska, a tipični depozit iznosi oko 5% od početne cijene ponude.
Brian nam dalje kaže: “Prije početka dražbe, aukcionar dijeli neke kratke informacije o nekretnini. Objasnit će uvjete dražbe, kao što je potrebna početna uplata i kada pobjednik mora podmiriti. "
Odatle, aukcionar počinje s početnom ponudom, a registrirani sudionici mogu staviti ponudu s numeriranim veslom (dodijeljeno im tijekom procesa registracije) ili nešto slično. Kako bi izgledala aukcija uživo, pogledajte ovaj videozapis u nastavku:
Kao savjet za nove sudionike, Ernie Rafailides iz Bayview Managementa podsjeća nas da trebate
“Stojte tamo gdje možete vidjeti svu akciju. Želite znati tko daje ponude - možete vidjeti iste igrače koji se natječu na višestrukim dražbama. Nadalje, ne želite žuriti s ponudom. Pogledajte gdje se sve trese; u konačnici, trebali biste imati na umu cijenu i ne bojte se otići. "
Brian iz tvrtke SparkRental također napominje da „aukcije kupcima obično omogućuju pristup nekretnini unutar jednog ili dva sata od prodaje. Kupci nemaju dovoljno vremena za procjenu stanja nekretnine i odlučivanje o maksimalnoj ponudi. Ako nemate ugovor o ugovaranju ili popravku kod kuće, povedite nekoga sa sobom tko to radi, jer ćete morati napraviti procjenu troškova na licu mjesta. ”To znači da uvijek morate doći na dražbu rano, prijaviti se s dražbovateljem i što prije prijeđite u posjed.
Virtualni dražbeni postupak je gotovo isti. Zapravo, Sepehr Niakan iz CondoBlackBook.com nam govori da su virtualne dražbe “Baš kao i svaki drugi proces nadmetanja. Svi sudionici moraju podnijeti 5% predujma tijekom online registracije. Za aukcije u stvarnom vremenu svaka ponuda vraća odbrojavanje do nekoliko minuta kako bi se omogućilo vrijeme za sljedeću ponudu, sve dok ponuda ne prestane. "
Sepehr dalje napominje da je za virtualne dražbe "dopušteno samo licitirati do točke u kojoj depozit doseže 5% ukupnog iznosa ponude, što ograničava Vaš proračun. Želite poslati mrežni depozit jednak 5% od maksimalnog proračuna. Nadalje, virtualne aukcijske kuće nisu baš brige ako imate preostalih 95% jer ako to ne učinite, oni će zadržati vaš depozit od 5% i ponoviti odnos s kućom, stoga budite oprezni u visini ponude. ”
Na kraju krajeva, Brian kaže da je najbolje kad nam kaže da “većina ponuđača koji prvi put žele dobiti osjećaj za aukciju prije nego što zapravo počnu davati ponude.” Možda želite sudjelovati na svojoj prvoj virtualnoj ili živoj aukciji bez da zapravo tražite ponude.
6. Osvojite aukciju i zatvorite imovinu
Ako ste sve učinili ispravno i slijedili svoje parametre, vaša nagrada mogla bi biti nova investicijska imovina. Ako je tako, postoji specifičan proces za virtualne dražbe i žive aukcije koje olakšavaju prodaju. Opći postupak je da plaćate iznos najpovoljnije ponude i radite s tvrtkom s naslovom za prijenos vlasništva.
Općenito, postupak dražbe za osobnu dražbu je sljedeći:
- Osvojite ponudu za kuću na aukciji
- Iznos uplate uplaćuje se unutar dodijeljenog vremenskog okvira, obično u roku od 24 sata
- Dobijte zajam na imovinu, ako koristite financiranje (već ćete imati prethodno odobrenje)
- Koristite naziv tvrtke i zatvorite imovinu koja je isti kao i kupnja normalne kuće
Za žive aukcije, Brian Davis nam kaže da je pobjednik aukcije dužan predati ukupni depozit između 5% i 10% unutar prvih 24 sata. Odatle: “Kupac obično ima 30 do 45 dana za podmirenje plaćanja i prijenosa. Ako se kupac ne uspije namiriti tijekom tog vremena, depozit se obično oduzima. Većina dražbovatelja zahtijeva određenu tvrtku s naslovom za olakšavanje prijenosa naslova, a te informacije dobit ćete nakon pobjede. "
Nakon što je naslov uspješno prenesen, pobjednik dobiva potvrdu o vlasništvu i ključeve i službeno posjeduje imovinu. Međutim, kada je riječ o pobjedi na aukciji uživo, Ernie Rafailides nam kaže da se „naknada za glačanje obično dodjeljuje aukcionaru. Kao pobjednički kupac bit ćete odgovorni za sve troškove namire i transakcijske naknade kao dio konačne cijene, obično do 10% od najpovoljnije ponude. "
Ernie nam dalje kaže da je “najvažnije, od posljednjeg čvora do kada ste platili punu isplatu, neke aukcijske kuće procjenjuju kamate na novac koji dugujete. Dakle, ne samo da naglašavanje ubrzava vaše vlasništvo nad imovinom, nego štedi i vaš novac.
Sepehr Niakan ističe da je pobjednički proces za virtualne dražbe malo drugačiji. Pobjednički ponuđači “Morat ćete platiti puni iznos u roku od 24 sata. Ubrzo nakon toga dobivate potvrdu o prodaji, a obično ćete imati 30 dana da prenesete naslov i posjedujete imovinu. Prijenos naslova olakšava online aukcijska kuća. Međutim, ne dobivate besplatan i jasan naslov. Naslijediš sve na naslovu, osim izvorne hipoteke, ako postoji.
Raspravljamo o čemu treba paziti u nastavku u pogledu naslova, prava založnog prava, uvjeta i prava na otkup.
Ostale stvari koje treba razmotriti u vezi s dražbama nekretnina
Sepehr donosi dobru točku. "Pobjednički ponuđači", kaže on, "odgovorni su za bilo kakvo založno pravo, probleme s uvjetima, teret ili nešto slično."
Kada želite kupiti kuću na dražbi, važno je uzeti u obzir sljedeće:
- Naslov - Naslov kuće je dokaz vlasništva. Ima li nekretnina na koju gledate čist naslov? Čisti naslov je onaj koji pokazuje lanac vlasništva bez ikakvih pravnih problema. Na sva ova pitanja možete odgovoriti pretraživanjem naslova. Sepehr nam kaže da možete koristiti “tvrtku za naslov ili escrow za pomoć pri pokretanju pretraživanja naslova.” Također možete nazvati svoj lokalni registar isprava za informacije o naslovu.
- Zaduženja - Založno pravo se stavlja na kuću kada vjerovnici žele skupljati delinkventne isplate. Ako dom na aukciji ima založno pravo, kupac kuće može postati odgovoran za založno pravo. Slično traženju naslova, naslov ili escrow tvrtka može vam pomoći identificirati bilo koje pravo zaloga. Alternativno, možete pretraživati online zapise Županijskog službenika ili osobno posjetiti ured županijskog službenika
- Stanje - Jeste li učinili svoju dužnu pažnju i proveli vožnju ili obilazak nekretnina? Stanje kuće diktira, između ostalog, njegovu prikladnost. Kuća u lošem stanju je savršena za popravak ili popravak i peraje, dok je kuća u dobrom stanju bolja za investitora koji kupuje i drži. Imajte na umu da možda nećete moći prošetati do nekoliko sati prije dražbe. Ako možete, napravite procjenu prije nego što donesete odluku o sudjelovanju na dražbi.
- Pravo na otkup - Neke države izvornom vlasniku imovine daju pravo otkupa. U tim slučajevima, prethodni vlasnik ima određenu količinu vremena da zadrži kuću ako plati dobitnu cijenu ponude i kamatu. Plaćanje se vrši izravno najpovoljnijem ponuđaču, sprečavajući prodaju kuće.
Brady Hanna, predsjednik, Mill Creek Home kupci upozorava protiv kupnje imovine nevidljiv pogled jer:
"Možda ima plijesan, treba biti u cijelosti gutted ili biti u lošijem stanju nego što vaš proračun dopušta." Ako niste vidjeli nekretninu, ne kupujte je i pokušajte se ne uhvatiti u bjesnilo nadmetanja na nekretninama na dražbi. "
Poanta
Kupnja kuća na aukciji jedinstven je način ulaganja u nekretnine i ima mnoge prednosti. Ulaganje u kuću na aukciji može koristiti kratkoročnim investitorima kao i dugoročnim investitorima. Slijedeći pet koraka za kupnju kuće na dražbi, kako je detaljno opisano, bit ćete u dobroj poziciji da napravite sjajnu, podcijenjenu imovinu.
Ako ste spremni za financiranje poredani sljedeći put kada kupujete kuće na dražbi, pogledajte Visio kreditiranje. Oni su online davatelji hipoteka koji nude hipoteke za investitore nekretnina s konkurentnim cijenama za glavne zajmoprimce. Možete biti predkvalificirani za nekoliko minuta, vidjeti svoje točne stope i biti financirani za samo 15 dana.
Posjetite Visio kreditiranje
