Amortizacija nekretnine za iznajmljivanje je proces koji investitori u nekretnine koriste za odbitak troškova povezanih s kupnjom i poboljšanjem investicijske imovine. Amortizacija najamnine događa se tijekom korisnog vijeka trajanja nekretnine kako je određeno metodom amortizacije IRS-a. To je važno za investitore, jer amortizacija najamnine pomaže maksimizirati porezne uštede.
Da biste pratili vašu amortizaciju nekretnina za najam, pomoću QuickBooks Online je dobra ideja. Kao investitor, morat ćete pratiti sve svoje troškove povezane s Vašim ulaganja kako bi se povećala porezne uštede. Isključite do 50% kada se prijavite danas.
Posjetite QuickBooks
Kako djeluje stanarsko iznajmljivanje nekretnina
Amortizacija imovine za najam stanova je kapitalni trošak, što znači da pomaže u povratu troškova koje trošite za stjecanje i poboljšanje vaše nekretnine za iznajmljivanje. Trošak amortizacije je obično najveća porezna olakšica koja je na raspolaganju ulagačima u nekretnine i može pomoći investitorima da poboljšaju svoj novčani tok smanjenjem svojih poreznih obveza. To znači da svake godine možete smanjiti oporezivi prihod bez negativnog utjecaja na novčani tok.
Standardna metoda amortizacije u Sjedinjenim Državama naziva se modificirani ubrzani sustav povrata troškova (MACRS). Prema ovom sustavu, kapitalizirana osnova troškova imovine se nadoknađuje tijekom određenog života godišnjim odbitcima za amortizaciju. Postoje dvije vrste MACRS: opći sustav amortizacije (GDS) i alternativni sustav amortizacije (ADS). U cijelom članku koristimo GDS jer je to najčešći sustav, a ADS je rjeđi.
Amortizacija najamnine izračunava se za 27,5 godina za stambene nekretnine i 39 godina za komercijalne nekretnine. To su korisni životi koje IRS smatra za obje vrste svojstava. Imajte na umu da amortizacija nekretnina počinje kada je nekretnina stavljena u službu, što znači kada je iznajmljujete, a ne kada je kupite. Amortizacija prestaje kada prodate nekretninu ili je ne koristite, primjerice, ako je odlučite koristiti kao svoje glavno prebivalište.
Amortizacija najamnine obuhvaća velike popravke koje se kapitaliziraju, ali ne možete ih upotrijebiti za nadoknadu troškova najamnine. Obuhvaća samo kupnju i poboljšanja, a često postoji i granica između onoga što se smatra poboljšanjem i onoga što se smatra popravkom. Najbolje je posavjetovati se sa svojim poreznim savjetnikom o tome je li nešto poboljšanje ili popravak.
Na primjer, ako popravite nekoliko šindri na krovu, to se smatra popravkom i ne amortizira se. Dakle, umjesto da amortizirate troškove popravaka, možete podmiriti punu cijenu popravka. Nasuprot tome, ako trebate zamijeniti cijeli krov, trebali biste ga amortizirati tijekom korisnog vijeka krova, što je 27,5 godina, isto kao i imovina na koju je pričvršćen, određena prema planu amortizacije IRS-a zbog zamjene krova. nije popravak, ali se smatra poboljšanjem.
Pri izračunu amortizacije najamnine, korisni vijek trajanja uobičajene imovine je:
- Aparati, tepih i namještaj: 5 godina
- Uredski namještaj i oprema: 7 godina
- Ograde i ceste: 15 godina
- Stambene zgrade, građevine, peći i vodovodne cijevi: 27,5 godina
- Poslovni objekti: 39 godina
Koja se svojstva amortiziraju?
IRS određuje na koje vrste svojstava možete zahtijevati amortizaciju. Na primjer, zemljište, uređenje okoliša i primarno prebivalište ne mogu se amortizirati. Da bi se primjenjivala amortizacija nekretnina, ne možete postaviti nekretninu u službu i prodati je iste godine kada je amortizirate. To znači da u siječnju ne možete iznajmiti nekretninu, prodati je u travnju i iste godine zatražiti amortizaciju.
Svojstva koja spadaju u najmanje jednu od sljedećih kategorija obično se amortiziraju:
- Najam nekretnina stavljen u službu nakon 1986. godine, što znači da je korišten kao najamnina nakon 1986. godine i specifičan je za vrstu metode amortizacije koju koristite; kao što smo već spomenuli, koristimo GDS metodu
- Imovina koja donosi dohodak i za koju se očekuje da će trajati više od jedne godine, što je općenito istina za sve nekretnine za iznajmljivanje
- Stambene nekretnine kojima se ostvaruje prihod
- Poslovna nekretnina u vlasništvu vlasnika, poput zgrade u kojoj poslujete
- Komercijalne nekretnine koje ostvaruju prihode, poput poslovne zgrade ili trgovačkog centra
- Višeporodična svojstva kao što su zgrade s dvije ili više zasebnih jedinica kao što su duplex ili triplex
Metoda amortizacije nekretnine za najam
Postoje određena pravila za amortizaciju nekretnina za najam koju IRS očekuje od vas. Oni uključuju korištenje MACRS-a koji širi troškove i amortizacijske odbitke tijekom 27,5 godina za stambene nekretnine i 39 godina za komercijalne nekretnine. Imajte na umu da koristimo GDS MACRS, a ne ADS.
Pogledajmo sada formulu za MACRS koja je osnova troška imovine pomnožena s stopom amortizacije. Troškovna osnova jednaka je kupovnoj cijeni nekretnine. Možete pronaći koju ste stopu amortizacije trebali koristiti u jednoj od tri tablice koju pruža IRS u publikaciji 946.
MACRS formula pomoću GDS = Troškovna osnova sredstva x Stopa amortizacije
Pogledajmo primjer kako koristiti MACRS formulu.
Porezna uprava utvrđuje da se svaka stambena nekretnina koja se iznajmljuje nakon 1986. godine amortizira korištenjem korisnog vijeka trajanja nekretnine. Iako je formula MACRS jednostavna, predlažemo savjetovanje s poreznim stručnjakom za izračun MACRS-a jer se korištena stopa amortizacije razlikuje ovisno o vrsti imovine koja se amortizira.
Iako se MACRS koristi na samoj nekretnini, obično se metoda amortizacije ravnomjerno koristi za druga poboljšanja. To znači da se te stavke mogu amortizirati i oduzeti tijekom vremena, kao što su novi krov ili novi prozori, vrata, vodovodni sustavi itd.
Za više informacija o pravilima za odbitak poreza na najam nekretnina, pogledajte naš detaljni vodič o poreznim odbitcima i naknadama za najam nekretnina.
Raspored amortizacije nekretnine za najam
Raspored amortizacije nekretnina za iznajmljivanje pomaže vam u vrednovanju imovine, izračunavanju troškova amortizacije i izračunavanju kapitalnih troškova. Raspored amortizacije nekretnine za najam pokazuje kakvu amortizaciju možete uzeti i odbiti svake godine. Prikazuje raščlambu vrijednosti zemljišta i vrijednosti zgrade jer možete samo amortizirati vrijednost zgrade. Temelji se na korisnom vijeku trajanja koji je IRS dopustio za vrstu nekretnine.
Raspored amortizacije nekretnine za iznajmljivanje obično uključuje:
- Vrsta nekretnine koju amortizirate: Kao što su zgrade i objekti, uredska oprema, strojevi, namještaj ili vozila na nekretnini
- Vrsta korištene amortizacije: Na primjer, ako koristite uobičajeniju GDS metodu ili alternativnu metodu (ADS)
- Kumulativna amortizacija do danas: To je količina imovine koja je amortizirana od trenutka kada je stavljena u službu do danas
- Buduća prognoza amortizacije: To je predviđanje iznosa amortizacije koje će imovina nastati tijekom određenog vremenskog razdoblja u budućnosti
Izvještavanje o amortizaciji najamne imovine
Sada kada znate što je amortizacija najamnine i kako ona funkcionira, morate znati gdje je to prijaviti, osobito ako radite vlastite poreze. Iako preporučujemo suradnju s poreznim stručnjacima, možda će vam biti korisno znati gdje prijaviti amortizaciju najamne imovine na svojim poreznim dokumentima.
Ovdje su tri koraka za pomoć u izvješćivanju stambene najam nekretnina amortizacije.
1. Koristite Prilog E za bilježenje prihoda i rashoda
2. lik iz vašeg neto dobitak ili neto gubitak
Nakon što popunite raspored E, shvatit ćete da li ste imali neto dobitak ili neto gubitak i zabilježite koliko je on na obrascu 1040. Jedan od glavnih troškova koji bi trebao biti naveden na vašem rasporedu e je vaš najam nekretnina amortizacija. Ovdje amortizirate troškove koji imaju korisni vijek trajanja dulji od jedne godine.
Tipični troškovi koje trebate amortizirati na nekretnini za iznajmljivanje uključuju:
- Novi krov
- Zamjena kupaonice
- Zamjena kuhinje
Formula koju trebate koristiti za amortizaciju tih troškova je:
- Podijelite ukupni trošak stavke s korisnim vijekom poboljšanja
Tada taj trošak napišeš kao djelić. Na primjer, ako potrošite 15.000 $ na prilazni put s 15-godišnjim korisnim vijekom, podijelite 15.000 $ sa 15 i dobijete 1.000 $. To znači da možete otpisati 1000 USD godišnje tijekom korisnog vijeka vožnje.
3. Amortizira kupnju nekretnine
Možete napraviti istu stvar kao u koraku 2 kada kupite nekretninu, koja je obično vaš najveći trošak vezan uz nekretnine. Međutim, korisni vijek trajanja stambene zgrade za najam nekretnina iznosi 27,5 godina, a zemljište se ne može amortizirati, tako da morate oduzeti cijenu zemljišta od ukupnog troška nekretnine.
Pogledajmo brzi primjer:
Kupujete nekretninu za 300.000 dolara. Zemljište je vrijedno 125.000 dolara, a mi već znamo da je životni vijek stambene zgrade prema poreznoj upravi 27,5 godina. Sada ćemo shvatiti koliko zgrada sama po sebi vrijedi. Mi oduzimamo zemljište od ukupnog troška i dobivamo 175.000 $.
$300,000 – $125,000 = $175,000
Sada znamo da je zgrada vrijedna 175.000 dolara, a mi želimo da je amortiziramo tijekom 27.5 godina, tako da je podijelimo s 27.5 i dobijemo 6.363,64 dolara.
$175,000 / 27.5 = $6,363.64
To je iznos koji možete uzeti kao amortizaciju godišnje na kupnju ulaganja u nekretnine. To smanjuje vašu poreznu obvezu za 6.363,64 dolara godišnje, a istodobno zadržavate svoj novčani tok. U osnovi, svake godine prilagođavate svoju cijenu prema dolje s iznosom preuzete amortizacije.
Ponovno hvatanje amortizacije nekretnine za najam
Ponovno hvatanje amortizacije nekretnine za najam je dobit koju investitor nekretnine dobiva od prodaje ulaganja u nekretninu i mora se prijaviti kao prihod IRS-u. To može naštetiti investitoru jer je to dodatni dohodak na koji morate platiti porez na temelju uobičajene porezne stope, koja može biti dodatak porezu na kapitalne dobitke. Amortizaciju najamnine treba prijaviti na obrascu IRS 4797.
Kada izvršite amortizaciju, prilagođavate cijenu imovine prema dolje. Dakle, kada prodate nekretninu, morate platiti porez na nju jer ste prethodno prebili dio svojih redovnih poreza na dohodak tako što ste tražili amortizaciju. Povrat amortizacije procjenjuje se kada prodajna cijena nekretnine premašuje njezinu prilagođenu cijenu. Podskupina se odnosi samo na neto trošak imovine nakon što je usklađen s amortizacijom. Ovo ćemo detaljnije objasniti u šest koraka.
Imajte na umu da je porez na kapitalne dobitke na nekretnine je također zbog kada prodati ulaganja imovine za više nego što ste ga kupili. Dio dobiti oporezuje se kao kapitalni dobitak i može se kvalificirati za 20-postotni porez na kapitalne dobitke, a drugi dio dobiti oporezuje se po običnoj poreznoj stopi, koja je općenito viša od porezne stope na kapitalne dobitke.
Dio dobiti koja se oporezuje po običnoj poreznoj stopi jer je amortizirana tijekom vremena. To se može zakomplicirati, stoga predlažemo savjetovanje s poreznim stručnjakom.IRS koristi unajmljivanje amortizacije najamnine kao način naplate poreza na dobit od prodaje nekretnine za najam. To je zbog toga što je porezni obveznik prethodno mogao napisati amortizaciju na temelju svog oporezivog dohotka tijekom vlasništva nad imovinom.
Primjer amortizacije stanarskog najma nekretnine
Prikazat ćemo vam šest koraka za izračun ponovne pohrane amortizacije. Prvo, moramo znati poreznu osnovicu imovine, koja je jednaka kupovnoj cijeni nekretnine, uključujući troškove zatvaranja i sve kapitalizirane troškove. Također moramo znati prilagođenu osnovicu troškova koja je kupovna cijena umanjena za godišnju amortizaciju pomnoženu s brojem godina vlasništva.
Pogledajmo primjer amortizacije nekretnine za iznajmljivanje u šest koraka.
1. Kupite nekretninu za iznajmljivanje
Pretpostavimo da je Jane kupila imovinu za stambene prihode za 350.000 dolara. Pretpostavimo sada da imovina ima godišnju amortizaciju od 20.000 dolara, a Jane odluči prodati nekretninu nakon 11 godina za 430.000 dolara.
2. Izračunajte prilagođenu cijenu troška najma
Da bismo otkrili prilagođenu cijenu troška, koristimo kupovnu cijenu umanjenu za godišnju stopu amortizacije pomnoženu s brojem godina vlasništva, a dobivamo 130.000 USD.
$ 350,000 - ($ 20,000 x 11) = 130,000 $
3. Izračunajte ostvarenu dobit na iznajmljenom vlasništvu
Zatim smo shvatili ostvarenu dobit na imovini oduzimanjem 130.000 dolara od 430.000 dolara i dobili smo 300.000 dolara.
4. Izračunajte kapitalnu dobit na iznajmljenoj imovini
Kapitalni dobitak će biti $ 300,000 - ($ 20,000 x 11), koji = $ 80,000, i tako dobit od ponovnog hvatanja iznosi $ 20,000 x 11, što je $ 220,000.
5. zna svoje porezne zagrade
Pretpostavimo sada 20-postotni porez na kapitalne dobitke i 28-postotni porez na dohodak. Ukupni iznos poreza koji će Jane platiti za najam nekretnina bit će (0.20 x 80.000 $) + (0.28 x 220.000 $) = 16.000 $ + 61.600 $ = 77.600 $.
6. Izračunajte iznos amortizacije
Iznos amortizacije je 0,28 x 220 000 USD, što je porezni razred, izražen kao postotak, pomnožen dobitkom ponovnog hvatanja.
iznos amortizacije će biti 61.600 dolara.
Kao što možete vidjeti iz gore navedenog primjera, prilično je komplicirano, ali ste uspjeli saznati iznos povrata amortizacije. Dakle, sada znate koliko ćete platiti kada prodate nekretninu, i možete odlučiti je li to vrijedno prodati i za što ga trebate prodati. Za više informacija o općenito amortizaciji, uključujući način na koji se izračunava, kada se koristi i kako funkcionira amortizacija, pogledajte naš detaljni vodič o tome kako funkcionira amortizacija.
Pogledajmo sada nekoliko misli stručnjaka za nekretnine o ponovnom hvatanju amortizacije.
"Ovo je porez na ponovno amortizaciju i osmišljen je kako bi osigurao vladi otprilike ono što ste uštedjeli u porezima tijekom godina. Zapamtite da vas je trošak amortizacije spasio od oporezivanja po redovnim stopama poreza na dohodak, koje su sada do 37 posto.
- Domenick Tiziano, iznajmljivač, slučajni najam
„Ponovno hvatanje amortizacije obično se odnosi na poboljšanje nekretnina jer će se nekretnine općenito povećavati tijekom vremena, dok će se njegova poboljšanja s vremenom smanjiti i iskoristiti. Ponovno izračunana osnova koristit će se za određivanje dobiti. Ako postoji dobit, ona će se oporezivati kao kapitalni dobitak, a ako dođe do gubitka, može se smatrati gubitkom za poreznog obveznika. "
- Brenda Di Bari, Brokerski posrednik za nekretnine, Halstead Real Estate
Amortizacija najčešće postavljanih pitanja za najam nekretnine (FAQ)
U nastavku ćemo odgovoriti na najčešće postavljana pitanja o amortizaciji nekretnina, uključujući odbitak poreza na najam nekretnina jer je amortizacija najamnine jedna od najvećih odbitaka od poreza na najamninu. Ako imate dodatnih pitanja ili želite komentirati amortizaciju najamnine, slobodno posjetite forum FitSmallBusiness.
Što metoda amortizacije se koristi za iznajmljivanje imovine?
Metoda amortizacije koja se koristi za iznajmljivanje imovine je MACRS. Postoje dvije vrste MACRS: ADS i GDS. GDS je najčešća metoda koja širi amortizaciju najamne imovine tijekom njezina korisnog vijeka trajanja, što IRS smatra 27,5 godina za stambene nekretnine.
Što se događa s amortizacijom nekretnina kada prodajete nekretninu?
Kada prodate svoju nekretninu za najam, obično morate platiti porez za amortizaciju ako prodate nekretninu za više od amortizirane vrijednosti. Porez na ponovno amortizaciju obično iznosi 20 posto plus porez na dohodak države na iznos amortizacije koji ste tražili. Međutim, točan iznos ovisi o vašem poreznom razredu.
Ako želite zadržati na plaćati ovu amortizaciju recapture poreza, svibanj ištanje to uzeti u obzir 1031 razmjene. Da biste saznali više o razmjeni 1031, pročitajte naš detaljni vodič o razmjeni u odjeljku 1031.
Morate li uzeti amortizaciju nekretnina?
Ne morate uzeti amortizaciju nekretnina. Međutim, preporučuje se da to učinite jer je to jedan od glavnih odbitaka poreza na najamninu. Također, IRS pretpostavlja da vi poduzeti amortizaciju, tako da će morati platiti porez amortizacije recapture kada prodati nekretninu da li ili ne poduzeti amortizaciju.
Donja linija
Amortizacija nekretnina je način na koji se trošak troškova najma nekretnina troši tijekom vremena i smanjuje porezno opterećenje. Amortizacija nekretnina temelji se na vrsti imovine i korisnom vijeku trajanja koju određuje IRS. Raspored amortizacije porezne imovine za stambene nekretnine općenito je 27,5 godina i 39 godina za komercijalne nekretnine.
Upotrijebite QuickBooks za pomoć u praćenju amortizacije najamnine, uključujući amortizaciju najamnine. To je ugledni računovodstveni softver koji koriste investitori u nekretnine. Nudi besplatnu 30-dnevnu probnu verziju, stoga iskoristite to i prijavite se sada.
Posjetite QuickBooks
![Kako napraviti platni spisak za mala poduzeća u 6 koraka [+ besplatni popis za provjeru]](https://img.zpbusiness.com/img/how-to-hr-payroll/how-to-do-small-business-payroll-in-6-steps-free-checklist-14.png "Kako napraviti platni spisak za mala poduzeća u 6 koraka [+ besplatni popis za provjeru]")
