Analiza tržišta najma (RMA) pomaže investitorima u procjeni potencijala najma određenog područja. Tipično, shvatite prilagođenu cijenu po kvadratnom metru komada i zatim pomnožite s kvadratnim metrima nekretnina za prodaju. Ako je prosječna zakupnina viša od prosječne cijene raspoloživih nekretnina, tržište najma je pozitivno.
Nakon što provedete RMA i otkrijete da je tržište za iznajmljivanje dobro područje za ulaganje, želite dobiti kredit za ulaganje u nekretnine za kupnju jedne od raspoloživih nekretnina za prodaju. Ovo je mjesto gdje Visio pozajmljivanje dolazi u. Oni nude 30-godišnje ulaganje u nekretnine kredita s jednostavnim pre-kvalifikacije proces i konkurentne cijene za premijera zajmoprimaca.
Posjetite Visio kreditiranje
Kako radi analiza tržišta za iznajmljivanje
Da biste uspješno proveli analizu tržišta najma, najprije morate znati kako to radi. To je formalna prognoza tržišta najma koja procjenjuje specifične čimbenike koji će vam pomoći u određivanju potencijala za najam određenog područja ili imovine. RMA se koristi za dugoročni najam ili najam za odmor, ali ne i za popravak i preusmjeravanje.
Investitori u nekretnine i stanodavci ga koriste kao alat koji im pomaže pri procjeni da li bi određeno područje bilo dobro za najam nekretnina. U ovom slučaju, investitori traže prosječnu rentu na tom području i uspoređuju je s prosječnim mjesečnim troškovima najma nekretnina u istom području. Ako je analiza tržišta najma pozitivna (tj. Ako su prosječne cijene najma viša od prosječnih troškova), to znači da bi ulaganje u najam u tom području trebalo donijeti pozitivan mjesečni novčani tok.
Kupci i drže investitori ponekad ga također koriste pri postavljanju cijene najma za postojeće ili potencijalno ulaganje u nekretnine. Na primjer, ako provedu analizu tržišta najma prije kupnje nekretnine, mogu se spasiti od kupnje nekvalitetne imovine koja potencijalno gubi novac.
Bez obzira na uporabu, RMA se provodi na isti način. Nakon što ste identificirali potencijalno susjedstvo, želite identificirati najmanje tri tvrtke i utvrditi njihove mjesečne najamnine. Zatim podijelite svaki mjesečni najam kompasa po pojedinačnoj cijeni po kvadratnom metru kako biste dobili prosječnu najamninu za to područje. Konačno, izračunajte mjesečni trošak nekretnina dostupnih za prodaju u području kako biste shvatili očekivani mjesečni novčani tok. Ako imate na umu određenu imovinu, jednostavno upotrijebite cijenu te imovine, a ne prosjek dostupnih svojstava.
Tko koristi analizu tržišta iznajmljivanja
Budući da je to formalniji alat koji uključuje istraživanje i vrijeme, analiza tržišta najma (RMA) uglavnom koriste samo investitori, a ne ljudi koji jednostavno žele iznajmiti svoje primarno prebivalište ili sobu u svom domu. Investitori obično koriste RMA kako bi donijeli odluku o ulaganju prije nego što kupe nekretninu, ali je obično ne koriste popravljači.
Analiza tržišta najma može se koristiti za bilo koju vrstu nekretnine, od kuće s jednom obitelji do četiri kompleksa i više. Međutim, ako želite Airbnb vaše imovine ili samo želite iznajmiti sobu u svojoj kući za neki dodatni novac, a zatim provjerite naš članak o postavljanju cijene najma. Inače, nastavite čitati naprijed za više informacija o provođenju analize tržišta najma.
Kako provesti analizu tržišta za iznajmljivanje u 5 koraka
Postoji pet specifičnih koraka za analizu tržišta najma. Na kraju, trebali biste bolje razumjeti prosječne najamnine i mjesečne troškove najma nekretnina u tom području. To će vam reći hoće li vaše postojeće ili potencijalno ulaganje biti pozitivno.
U nastavku ćemo razmotriti pet koraka uključenih u provođenje analize tržišta najma.
1. Procijenite susjedstvo
Procjena susjedstva kroz prognozu tržišta najma je prvi korak RMA-e jer trebate prvo procijeniti područje općenito. Uvijek želite provjeriti je li susjedstvo koje ste odabrali dobro pogledati. Nije jednostavno samo reći da želite kupiti nekretninu u "dobrom" susjedstvu, jer je to subjektivno.
Umjesto toga, pobrinite se da željeni susjedstvu ili području ima specifične stvari koje će pomoći Vašem imanju cijeniti i privući iznajmljivača koji će se nadamo poštovati imovinu i platiti na vrijeme. Susjedstvo se ne može izjednačiti s određenim iznosom u dolarima za cijenu najma, ali vam daje cjelovitu sliku o tome želite li kupiti tu nekretninu ili ne. U ovom koraku, trebali biste biti u stanju reći „da“ ili „ne“ u pogledu toga je li ovo dobro susjedstvo u koje se ulaže.
Važni čimbenici pri ocjenjivanju susjedstva uključuju:
- Pristup javnom prijevozu i / ili mjestima za parkiranje
- Visoka ocjena hoda
- Dobre ocjene lokalnih privatnih i javnih škola
- Sadržaji i atrakcije u blizini, uključujući parkove, knjižnice i kulturna mjesta
- Jednostavan pristup blagovaonici i shoppingu
- Tvrtke koje su otvorene; ne želite kupiti u blizini napuštenog područja ako ne znate da se on razvija
Stvari koje treba izbjegavati pri odabiru susjedstva:
- Višestruke neugodne ili prazne nekretnine na jednoj ulici
- Više od nekoliko tvrtki koje su trajno zatvorene u poslovnoj četvrti
- Bučni prostori poput tvornice, policijske postaje ili zračne luke
- Ulice koje se ne brinu; izbjegavajte područja s pretjeranim rupama, ruševnim pločnicima i mrtvim uličnim svjetiljkama
Imajte na umu da želite kupiti nekretninu za ulaganje u području u kojem se osjećate ugodno kod izvođača radova ili podizanja rente. Stanari bi također trebali živjeti u tom području jer su čisti, sigurni, pogodni za uživanje, a lako ih je doći, itd. Ne možete promijeniti žalbu susjedstva, ali možete promijeniti žalbu na nekretnini.
2. Identificirajte usporediva svojstva
Nakon što znate kako je okolno susjedstvo i što biste trebali izbjegavati u susjedstvu, počnite tražiti rente za tri usporedive nekretnine. Kasnije ćemo prilagoditi te usporedive najamnine na temelju pogodnosti, ali za sada se usredotočimo na identifikaciju računa, što će nam pomoći da izvučemo prosječnu najamninu za to područje.
Kako prepoznati usporedive nekretnine za iznajmljivanje
Prvo, moramo znati kako usporediti nekretnine za iznajmljivanje, tako da znamo koja se svojstva smatraju usporedivima (comps) i koja nisu. Općenito, usporedive nekretnine bit će u istom susjedstvu, u istom školskom okrugu, te će biti slične veličine (na temelju kvadrature). Također bi trebali biti u sličnom stanju.
Stvari koje treba uzeti u obzir prilikom uspoređivanja svojstava za iznajmljivanje:
- Blizina jedni drugima: U urbanom području, oni bi trebali biti unutar radijusa od tri bloka; prigradsko područje treba biti unutar nekoliko milja, a ruralno područje može biti još dalje
- Kvadratna stopa: Trebalo bi biti slično, unutar nekoliko stotina četvornih metara
- Broj spavaćih soba: Treba biti isti; ne uspoređujete jednu spavaću sobu s dvosobnim
- Broj kupaonica: Trebalo bi biti slično; ne uspoređivati kupaonicu s jednom kupaonicom s nekretninom s dvije kupaonice, ali u redu je usporediti dvije i 2,5 kupaonice
- Veličina zemljišta: To je važno ako se radi o jednoj obiteljskoj kući
- Stanje: Treba pasti u istu kategoriju, kao što su ažurirani, originalni, problematični itd.
- Sadržaji: Slični sadržaji u jedinici i zgradi; ako ne, onda ih možete prilagoditi
- Dani na tržištu (DOM): Ako nekretnina sjedi na tržištu više od 60 dana, onda može biti previsoka ili imati neku vrstu mane. Općenito možete smanjiti cijenu za oko 5%, ovisno o tome zašto je DOM tako visok
Gdje pronaći usporedive podatke o vlasništvu
Usporedive podatke o vlasništvu općenito je lako pronaći. Možete pretraživati na Zillowu da biste pronašli oglase za najam u određenom poštanskom broju ili susjedstvu. Također možete nazvati lokalnog agenta za nekretnine ili upravitelja nekretninama i pitati ih o usporedivim nekretninama za iznajmljivanje.
Konačno, možete nazvati brojeve navedene u natpisima "za iznajmljivanje" u području i pitati o cijeni najma i značajkama, veličini itd. Međutim, najbolje je da možete pogledati fotografije interijera i eksterijera objekta kako biste imati dobar osjećaj o tome kako se može usporediti s nekretninom koju razmišljate o kupnji.
Preporučujemo da imate spreman popis za svaki comp tako da jednostavno možete sastaviti sve podatke o svakoj imovini, kao što su DOM, stanje svojstva i kvadratura. Međutim, ako vam posrednik za promet nekretninama dostavi račune u usporedivoj analizi tržišta (CMA), oni će već biti u obliku popisa koji je lako usporediti i kontrastirati.
3. Izračunajte cijenu po kvadratnom metru komada
Jedan od čimbenika koji se uzimaju u obzir pri usporedbi nekretnina za iznajmljivanje je kvadratura. To je općenito koliko je veliko imanje "pod zrakom", što znači koliko prostora za život postoji unutar njega. Kada saznate kvadratnu površinu kompasa koje ste identificirali i cijenu najma, lako možete saznati cijenu po kvadratnom metru, u prosjeku zajedno.
Ne postoji pravilo o cijeni po kvadratnom metru, jer se ona uvelike razlikuje u različitim dijelovima zemlje. Primjerice, iznajmljivači u San Franciscu plaćaju prosječno 4,95 dolara po kvadratnom metru. To je više od četiri puta više nego što iznajmljivači plaćaju u Milwaukeeju.
Cijena po kvadratnom metru ne ovisi samo o području u kojem se nalazi nekretnina, već io sadržajima koje zgrada ima i stanju jedinice. Moderna jedinica koja je nadograđena u zgradi s sobom i bazenom imat će višu cijenu po kvadratnom metru od originalne, neobnovljene jedinice iste veličine u zgradi s vlastitim parkiralištem i bez bazena.
Nakon što ste saznali cijenu po kvadratnom metru kompasa, prosječna ih prosječna da biste dobili prosječnu cijenu po kvadratnom metru. Na primjer, ako su cijene po kvadratnom metru od tri komada $ 2.50, $ 3.00 i $ 2.80, dodajte ih i podijelite s 3 da biste dobili prosječnu cijenu po kvadratnom metru ($ 2.50 + $ 3.00 + $ 2.80 = $ 8.30, tako da $ 8.30 / 3 = $ 2.77) ,
$ 2.77 je vaša prosječna cijena po kvadratnom metru za područje najma. Pomoću te brojke možete pomnožiti kvadratnu površinu dostupnih nekretnina u tom području da biste vidjeli jesu li oni dobra ulaganja u najam. Važno je napomenuti da je to unaprijed podešena cijena po kvadratnom metru, budući da ćete je prilagoditi za popunjenost i pogodnosti u sljedeća dva koraka.
Cijena najma po kvadratnom metru
Pretpostavimo da znate da se usporediva nekretnina iznajmljuje za 3.500 dolara mjesečno i da je veličine 1.750 četvornih metara. Da biste pronašli cijenu po kvadratnom metru, podijelite 3.500 dolara za 1.750, što znači da je cijena po kvadratnom metru 2.00 USD (3.500 USD / 1.750 = 2.00 $ po kvadratnom metru).
Zatim pomnožite ovaj broj s kvadratom vaše nekretnine kako biste dobili unaprijed podešenu stopu najma. Pod pretpostavkom da je željena nekretnina za najam 1.770 četvornih metara, možete pomnožiti 1770 za 2,00 dolara da biste izračunali unaprijed prilagođenu stopu najma od 3.540 dolara (1.770 x 2.00 = 3.540 dolara). Usporedit ćemo ovaj iznos s mjesečnim troškom najma u kasnijim koracima kako bismo dobili očekivani novčani tok.
4. Podesite cijenu najma za sadržaje
Jedan od posljednjih koraka RMA je prilagodba prosječne cijene najma po kvadratnom metru za pogodnosti. To je slično procjenitelju koji prilagođava nadogradnju imovine i pogodnosti prilikom određivanja fer tržišne vrijednosti. Glavna razlika je u tome što koristimo pogodnosti za određivanje cijene najma na temelju prilagođavanja triju kompasa.
Sve u svemu, ako ste ispravno odabrali račune, prosječna cijena po kvadratnom metru trebala bi biti relativno blizu onome što ćete moći naplatiti za potencijalno vlasništvo za najam. Imajte na umu, međutim, da sva područja nemaju lako dostupnih kompasa, a možda ćete morati prilagoditi te račune na temelju razlika u sadržajima. Na primjer, ako comp ima spremište, ali nijedno od dostupnih svojstava nema, možda ćete htjeti prilagoditi prosječnu cijenu po kvadratnom metru prema dolje i obrnuto.
Općenito postoje dvije vrste sadržaja:
- Sadržaji u zajednici ili na licu mjesta, koje su pogodnosti za sve koji žive u zgradi (kao što su parkiralište, biljar ili spa)
- Pogodnosti u jedinici koji su isključivo za iznajmljivače u jedinici mogu uključivati balkon, perilicu i sušilicu, ili nadograđene uređaje
Sadržaji obično nemaju određenu korelaciju cijene, ali utječu na ukupnu cijenu najma. One se uvelike razlikuju po gradu, ali i po susjedstvu. U New Yorku, sadržaji kao što su vratar, boravak u kućnom ljubimcu i fitness centar na licu mjesta povećavaju ukupnu cijenu najma zgrade.
U drugim dijelovima zemlje, stvari kao što su vanjski prostor, parkiranje s poslugom i spa na licu mjesta, mogu utjecati na cijenu najma. Baš kao što ove pogodnosti mogu povećati cijenu najma, nedostatak određenih pogodnosti može smanjiti cijenu najma.
Na primjer, zgrada s nedostatkom adekvatnog parkiranja ili bez osiguranja može iznajmiti manje od zgrade u susjedstvu koja ima 24/7 sigurnost i namjenska parkirna mjesta. Samo imajte na umu, međutim, da ako kupite jedinicu u Condo udruge ili Hoa, pogodnosti obično povećati vaše pristojbe, tako da je cijena najma treba opravdati da.
Upoznajte se sa stopama popunjenosti i popunjenosti radnih mjesta
Stope popunjenosti su postotak od godinu dana u kojem je nekretnina zauzeta stanarima, a stope slobodnih radnih mjesta su upravo suprotne (postotak godine iste te jedinice su prazne). To su važni, tako da možete znati kako izbjeći područje s visokom stopom slobodnih radnih mjesta i također prilagoditi cijene najma vaših kompasa ovisno o stopama slobodnih radnih mjesta u tom području.
Visoka stopa slobodnih radnih mjesta svakako ovisi o standardima za područje, ali općenito se sve više od 11% smatra visokim. Zbroj popunjenosti i stopa slobodnih radnih mjesta mora biti jednak 100%. Ako je stopa slobodnih radnih mjesta 10%, onda znate da je popunjenost 90%.
Poznavanje stope slobodnih radnih mjesta i popunjenosti ne znači nužno koju cijenu najamnine trebate naplatiti, ali umjesto toga, one mogu biti crvene zastavice za područje koje treba izbjegavati ili pokazatelji da je područje dobro iznajmljeno i trebali biste razmisliti o kupnji. Nadalje, može uzrokovati da smanjite ili povećate svoja očekivanja daljnjim podešavanjem prosječne cijene najma po kvadratnom metru.
Stopu popunjenosti obično možete pronaći na tri načina:
- Popisnu web-lokaciju, gdje postoji odjeljak pod stanovanjem za stope popunjenosti
- Lokalni agent za nekretnine koji možete pronaći putem online pretraživanja ili uđite u ured lokalnog agenta za nekretnine
- Tvrtka za upravljanje nekretninama u tom području, koja se također može pronaći pretraživanjem tvrtke za upravljanje nekretninom u vašoj blizini
Ako je stopa popunjenosti veća od 11%, možda ćete željeti smanjiti prosječnu najamninu za to područje. S druge strane, ako je to vruće tržište s gotovo nikakvim stopama slobodnih radnih mjesta, možda ćete moći naplatiti nešto iznad prosjeka.
5. Odredite troškove nekretnina za prodaju
Znate koliko je prosječna rente su idući u vašem željenom susjedstvu, i sada morate znati o dostupnim domovima kupiti i koliko su cijene. To se smatra inventarom ili opskrbom stambenog prostora na tom području. Morate uzeti u obzir ako ima dovoljno svojstva dostupna na dovoljno niska cijena točka gdje možete novčanog toka ulaganja u nekretnine s obzirom na prosječnu renta koju izračunate gore.
Previše zaliha u jednom susjedstvu može biti crvena zastava. To se događa kada postoji obilje zaliha na tržištu. Na primjer, ako je u istom bloku na raspolaganju 10 sličnih najma, stanari će moći odabrati koji žele, a možda nećete imati dovoljno potražnje (iznajmljivači) da biste zadovoljili ponudu inventara. To znači da vaše imovine svibanj sjediti na tržištu i vi svibanj ne biti novčanog toka pozitivno zbog vaše troškove prevoza i nedostatak najma prihoda.
Znajući iznos najma po kvadratnom pješice je ključ ovdje jer možete provjeriti dostupna svojstva i vidjeti ako oni mogu biti novčanog toka pozitivno dati Vašu uplatu i mjesečne troškove prijevoza (koji uključuju Vaše hipoteka plaćanja, poreza, osiguranja, itd.).
Na primjer, ako izračunate da mjesečni troškovi tri dostupne kuće za prodaju iznose 1.500 USD, 2.000 USD i 2.500 USD mjesečno, morat ćete ustanoviti koliko možete iznajmiti za svaku od njih da znaju u koju ćete uložiti. prosječna zakupnina po kvadratnom metru iznosi 2,00 dolara za područje, možda ćete otkriti da je cijena najamnine koju možete naplaćivati za svaku osobu 1.500, 1.900 i 3.000 dolara.
Možete vidjeti iz ove brze analize da je najviša cijena kuća na raspolaganju, a košta više, će novčanog toka vam veći iznos. To vam ne samo da pomaže da utvrdite da je to područje na dobrom tržištu, nego da je ta specifična nekretnina dobra investicija.
Kako provesti analizu brzog najma
Pretpostavimo da nemate vremena provesti cjelovitu analizu tržišta najma i samo želite napraviti brzu analizu iznajmljivanja. Morat ćete znati koje su usporedive nekretnine naplatiti za najam i koje sadržaje imaju, kao i stope popunjenosti i vaše troškove prijevoza.
Budući da nemate dovoljno vremena, možete napisati samo nekoliko bilješki o susjedstvu, sadržajima, usporedivim rentama i popunjenosti. Opće pravilo je 1% pravilo. Trebate naplatiti najam u iznosu od 1% od vrijednosti najamnine. Međutim, ovo je agresivno pravilo i preporučujemo nešto između 0,5 - 0,8% vrijednosti.
Na primjer, ako ste kupili nekretninu za najam za 500.000 USD, tada biste naplatili između 2.500 i 4.000 USD mjesečno. Za više informacija o određivanju cijene najma za kratkoročne posudbe, sobe i investicijske nekretnine pročitajte naš članak o tome koliko moram naplaćivati za najam.
- Analizirajte lokaciju vašeg najma. Zapitajte se sljedeće: Koliko je stanova za iznajmljivanje na mom mjestu? Koje su cijene najma u mom području? Kakvu nekretninu za iznajmljivanje želim upravljati (obitelj, studio, obitelj, itd.) Priprema i dobro poznavanje vašeg područja pomoći će vam pri određivanju najamnine. ”- Chris Molinari, koordinator za digitalni sadržaj, Rentometer.com
Primjer analize brzog iznajmljivanja
Pretpostavimo da želite shvatiti koliko bi određena jedinica trebala iznajmiti usporedbom s dvije druge jedinice u tom području. Na primjer, ako usporediva imovina “A” naplaćuje 3.000 USD mjesečno i ima stopu popunjenosti od 90%, onda je vjerojatno cijena ispravna jer ima visoku stopu popunjenosti. Ako jedinica u susjedstvu, nekretnina “B”, naplaćuje 3.700 dolara mjesečno i ima samo 60% popunjenosti, može se reći da je možda precijenjena.
Jedinica A uzima 32.400 dolara bruto godišnje najamnine, a jedinica B iznosi 28.800 dolara bruto godišnje najamnine. To smo shvatili tako što smo uzeli mjesečnu najamninu i pomnožili je s 12 (budući da ima 12 mjeseci u godini), a zatim je pomnožili s postotkom popunjenosti.
Imajte na umu, međutim, da postoji više faktora koje treba uzeti u obzir prilikom provođenja analize tržišta najma, ali su usporedne nekretnine, stope popunjenosti i razmatranje pogodnosti najvažnije za brzu analizu. One se mogu koristiti uz pravilo 1% ili ako pravilo 1% ne odgovara vašoj imovini na temelju cijena najma na računu.
Često postavljana pitanja (FAQ)
Što je prosječna cijena najma u SAD-u?
Prosječna cijena najamnine u SAD-u iznosi oko 1.231 USD mjesečno. Međutim, postoji velika razlika između onoga što će vam taj iznos dati u velikom gradu u odnosu na ono što će vas dovesti u povoljnije područje.
Na primjer, u Los Angelesu, prosječna cijena najamnine je 2.220 dolara, au Clevelandu prosječna cijena najma iznosi 959 dolara.
Što je implicitna stopa najma?
Implicitna stopa najma ima malo veze s analizom tržišta najma, ali to je često postavljano pitanje. To je oportunitetni trošak koji poslovni subjekt ostvaruje korištenjem vlastitih sredstava za poslovanje. Implicitna stopa najma je izraz koji se obično traži, ali se ne odnosi na RMA.
Poanta
Analiza tržišta najma vrijedan je alat za ulagače u nekretnine. Pomaže im da odrede fer vrijednost svoje jedinice uspoređujući je s drugim jedinicama u tom području i uzimajući u obzir pogodnosti u zgradi i na tom području. Analiza tržišta najma je važna tako da postavite cijenu koja će privući iznajmljivače i još uvijek pokriti troškove prijevoza.
Nakon što provedete RMA i otkrijete je li nekretnina dobra kupnja, želite dobiti zajam za ulaganje u nekretnine za kupnju željene nekretnine. Ovo je mjesto gdje Visio pozajmljivanje dolazi u. Oni nude moderniji proces prijave na internetu i konkurentne cijene za glavne zajmoprimce.
Posjetite Visio kreditiranje
