Kalkulator besplatnog neto prihoda od poslovanja (NOI)

Kako čitati rezultate kalkulatora NOI

Pravila prikaza neto prihoda iz poslovanja obično su:

NOI bi trebao biti pozitivan u imovini koja donosi dohodak.
NOI se obično izračunava na godišnjoj razini.
NOI ne uključuje mjesečne isplate hipoteke.
NOI se obično koristi za utvrđivanje stope ograničenja, ROI-a i novčanog toka za procjenu imovine u koju ulažete.

Kako funkcionira kalkulator neto operativnog prihoda

Kalkulator neto operativnog dohotka određuje NOI nekretnine izračunavanjem ulaznih podataka, uključujući bruto prihod od najma Vašeg ulaganja u nekretnine, druge prihode, gubitke radnih mjesta i operativne troškove. Kalkulator će zatim upotrijebiti te unose kako bi vam rekao neto prihod od poslovanja.

Kalkulator je lakši nego samostalni izračuni, ali u slučaju da ste znatiželjni, pružit ćemo vam formulu neto prihoda od poslovanja. Imajte na umu da se NOI obično izračunava na godišnjoj razini, tako da ćete možda trebati umnožiti mjesečne najamnine i troškove za 12.

Pogledajmo primjer kako izračunati neto operativni prihod na investicijskoj imovini. Zapamtite da je formula NOI bruto prihod od najma + ostali prihodi - gubitak radnog mjesta - operativni troškovi. Pretpostavimo da bruto prihod od najma iznosi 120.000 USD godišnje, drugi prihod je 12.000 USD godišnje, gubitak slobodnih radnih mjesta iznosi 6.000 USD godišnje, a operativni troškovi su 40.000 USD.

Prvo, shvatimo ukupni godišnji prihod

$120,000 + $12,000 = $132,000

Tada oduzimamo gubitak slobodnih radnih mjesta

$132,000 – $6,000 = $126,000

Zatim oduzimamo operativne troškove

$126,000 – $40,000 = $ 86,000 NOI

Ovo je za prvu godinu, ali i dalje će biti isto ako se ništa ne promijeni, što bi udvostručilo vašu raspoloživu gotovinu u drugoj godini. NOI vam pokazuje može li imovina biti profitabilna. Ne zaboravite da to ne uključuje mjesečno plaćanje hipoteke. Nakon što izračunate svoj NOI, možete ga upotrijebiti za izračunavanje stope ograničenja, koja je stopa povrata na imovinu koja proizvodi dohodak; stope kapanja od 4 posto do 10 posto i više obično se smatraju dobrim.

Važno je znati vaš NOI tako da ga možete usporediti s NOI-ima drugih svojstava; možete ga povećati kako biste maksimizirali novčani tok i iskoristili ga za utvrđivanje stope i ROI-a imovine. Tipično, viši NOI je pravo vlasništvo za odabir, ali trebate uzeti u obzir i novčani tijek imovine nakon što se uplati hipoteka.

Za više informacija o neto operativnim prihodima, neto operativnoj formuli i kako je izračunati, pogledajte naš detaljni vodič o neto prihodu iz poslovanja.

Ulazi u kalkulator neto prihoda od poslovanja

Kada koristite kalkulator neto operativnih prihoda, od vas će se tražiti da unesete određene unose. Ovi ulazi uključuju vaš bruto prihod od najma, druge prihode, gubitak radnog mjesta i troškove poslovanja. U nastavku ćemo objasniti svaki unos za kalkulator neto prihoda.

Bruto prihod od zakupa ulaganja u nekretnine

Prvi unos potreban za kalkulator neto operativnog prihoda je vaš bruto prihod od najma. To je ukupna ukupna najamnina pod uvjetima svakog pojedinačnog stambenog ili komercijalnog najma, pod pretpostavkom da je imovina 100% zauzeta. Ako imovina nije u potpunosti zauzeta, tada se taj iznos naziva potencijalnim prihodom od najma (PRI), a temelji se na analizi tržišta najma, u skladu s najmovima i uvjetima usporedivih nekretnina na tom području.

Ostali prihodi od ulaganja u nekretnine

Sljedeći unos je drugi dohodak, koji se odnosi na svaki dodatni prihod koji imovina generira (osim prihoda od najma). To može uključivati stvari kao što su parkiranje, prodavanje i prihod od pranja rublja, kao i najam objekata i bilbord ili potpisivanje prihoda. U osnovi, trebali biste uključiti sve izvore prihoda koji dolaze iz imovine koja stvara dohodak.

Gubitak radnog mjesta na imovini ulaganja

Gubitak radnog mjesta je gubitak prihoda zbog stanara koji napuštaju imovinu i / ili stanare koji ne ispunjavaju obveze plaćanja zakupnine. Gubitak slobodnih radnih mjesta može se izračunati na temelju trenutačnih datuma isteka najma, a možete koristiti stope slobodnih radnih mjesta za usporedive nekretnine ako niste sigurni kakav će biti vaš gubitak radnih mjesta.

Da biste izračunali gubitke slobodnih radnih mjesta, pogledajte što je ta jedinica mogla unajmiti i umnožiti, no koliko god mjeseci bila prazna. Na primjer, ako se slične jedinice iznajmljuju za 3.000 dolara mjesečno, a prazna jedinica je prazna dva mjeseca, umnožili biste 3.000 dolara za 2 i dobili 6.000 dolara, što je godišnji gubitak radnih mjesta za imovinu.

Poslovni rashodi ulaganja u nekretnine

Vaši operativni troškovi su svi troškovi koji su potrebni za pravilno funkcioniranje i održavanje imovine koja donosi dohodak. Formula neto dobiti iz poslovanja koristi vaše ukupne operativne troškove, koje možete izračunati zbrajanjem svih Vaših zasebnih operativnih troškova (kao što su porezi na imovinu i najam imovine).

Operativni troškovi najamnine obično se sastoje od:

Porez na nekretnine: Općenito procjenjuje godišnje i ako imate hipoteku, vaš vjerovnik svibanj escrow ih i oni će biti plaćeni mjesečno sa svojim hipoteka plaćanja. Iznos poreza na imovinu možete pronaći u lokalnom uredu za porez na imovinu, Zillowu ili na godišnjoj izjavi o porezima.
Osiguranje nekretnine za najam: Također poznat kao stanodavac osiguranje, to je drugačiji od kuće osiguranje, a politika bi trebala uključivati gubitak prihoda, odgovornosti i opasnosti pokrivenost. Prosječan najam imovine police osiguranja troškove $ 1.473 do $ 1.596 godišnje.
Naknade za upravljanje imovinom: Naknade koje naplaćuje upravitelj imovine ili društvo za upravljanje za upravljanje Vašom imovinom. Upravitelj imovine obično prikuplja najamninu, komunicira s stanarima i koordinira održavanje i popravke. Naknade za upravljanje variraju ovisno o lokaciji nekretnine, veličini nekretnine i opsegu posla, ali obično se kreću od 8 do 12 posto za investicijsku imovinu i 25 posto ili više za nekretnine za iznajmljivanje.
Održavanje i popravci: Stvari koje su potrebne za održavanje nekretnina za ulaganje, kao što su briga o travnjacima, uklanjanje snijega, kontrola štetočina, čišćenje itd. Oni također uključuju popravke po potrebi, kao što je postavljanje opeke, zamjena propuštenog krova ili popravljanje neispravnih žica. Održavanje i popravci obično čine 1 posto vrijednosti nekretnine godišnje.
Razni troškovi: Sve što potrošite na nekretninu koja se ne uklapa u drugu kategoriju operativnih troškova. To mogu biti stvari kao što su računovodstvo, marketing, oglašavanje i pravne naknade. Ako niste sigurni koji su to troškovi, ovo polje možete ostaviti praznim u kalkulatoru neto operativnog prihoda.

Neto operativni kalkulatorski rezultati

Na temelju svih vaših inputa, kalkulator besplatnog neto operativnog dohotka otkriva neto operativni prihod imovine. Još jednom, neto operativni prihod koji koristi kalkulator jest NOI = Bruto prihod od najma + Ostali prihodi - Gubitak radnog mjesta - Operativni troškovi.

Neto operativni prihod

Nakon što unesete svoje ulazne podatke, kao što su bruto prihod od najma i operativni troškovi, kalkulator će vam reći vaš neto prihod iz poslovanja. Zatim možete upotrijebiti ovaj NOI kako biste otkrili stopu i visinu novčanog toka, što su dva dodatna načina za analizu imovine koja stvara dohodak.

Isto tako, NOI također može biti od pomoći s nekretninom koju već posjedujete. To vam može pomoći da utvrdite je li vaša renta preniska, gubitci slobodnih radnih mjesta previsoki ili su troškovi rada previsoki.

Kada koristiti neto operativni prihod kalkulator za nekretnine

Neto operativni prihodi prvenstveno se koriste od kupaca i drže investitore za nekretnine kako bi analizirali imovinu koja stvara dohodak i odlučiti je li to dobra investicija i žele li je kupiti ili ne. Gledajući NOI nekoliko različitih svojstava, možete ih usporediti da biste vidjeli koja je najveća vrijednost NOI u odnosu na njezinu prodajnu cijenu.

Kalkulator neto operativnog dohotka lako će izračunati NOI nekretnina na temelju inputa kao što su bruto prihod od najma i operativni troškovi, što ga čini vrijednim alatom za obje investitore koji odlučuju je li imovina vrijedna ulaganja i investitori koji žele analizirati svoju trenutnu imovinu na pokušati povećati svoju NOI ili dobiti nekretninu spremnu za prodaju.

“Uglavnom koristim NOI da bih razumio kako moje jedinice financijski funkcioniraju tijekom vremena. Ako vidim da NOI klizi, mogu poduzeti korektivne mjere analizom dalje. Je li to zbog duljih slobodnih radnih mjesta, većih troškova održavanja, viših poreza na imovinu itd.? Poznavanje pokretača NOI-a i njegovo kontinuirano poboljšanje učinit će moju rentu profitabilnijom i na kraju vrijednom za drugog investitora ako ikad poželim prodati. ”- Domenick Tiziano, Blogger, najam vozila

Kalkulator neto operativnog dohotka mogu koristiti sljedeće vrste investitora:

Investitori u stambene nekretnine: Usporediti NOI različitih svojstava i odlučiti koji je vrijedan kupnje
Investitori u komercijalne nekretnine: Analizirati komercijalna imanja za proizvodnju prihoda i pronaći onu koja je dobra investicija temeljena na NOI, stopi kapitalizacije i prodajnoj cijeni

Kalkulator neto operativnog prihoda može se koristiti za sljedeće vrste svojstava:

Vlasnik investicijske imovine: Analizirajte trenutni NOI kako biste izvršili financijsku provjeru njihove imovine i vidjeli kako mogu povećati svoj NOI kako bi povećali novčani tok
Prije prodaje ulaganja u nekretnine: Možete vidjeti što je vaš NOI i pronaći načine kako ga poboljšati (npr. Povećati najamninu, smanjiti stope slobodnih radnih mjesta, itd.) Kako biste ga mogli navesti za višu prodajnu cijenu
Stambene zgrade: Možete saznati koji će se vaš novčani tok temeljiti na NOI stambene zgrade; jer često nema dobrih usporedivih stambenih zgrada zbog malog tržišnog sektora, NOI vam može pomoći usporediti raspoloživi inventar
Višestruka svojstva: NOI vam također može pomoći u usporedbi s višeobiteljskim nekretninama i pomoći vam odrediti ima li smisla ulagati u jedno

Kalkulator neto operativnog prihoda općenito se ne koristi za popravke i peraje jer ne namjeravaju iznajmiti svoju imovinu. Umjesto toga, analizirali bi investicijsku imovinu promatrajući usporedive cijene nekretnina, zajam do vrijednosti (LTV) i vrijednost nakon popravka (ARV).

Alternative za korištenje NOI za ulaganja u nekretnine

Znajući neto operativni prihod od prihoda-proizvodnju ulaganja imovine pomaže vam analizu imovine i napraviti odluku o kupnji. Međutim, postoje i alternativni načini odlučivanja je li investicijsko vlasništvo pravo za vas.

Ako se nekretnina ne iznajmljuje u cijelosti, niste sigurni što bi trebale biti najamnine ili je potrebno obnoviti nekretninu, postoje alternativni načini za analizu ulaganja u nekretninu. Preporučujemo da koristite dvije do tri metode kako biste dobili dobro zaokruženu financijsku sliku nekretnine.

Neka alternativa za korištenje NOI za ulaganja u nekretnine uključuju:

Stopa Capa: To zapravo uključuje NOI, a investitori ga koriste kako bi odredili potencijalnu stopu povrata na investicijskoj imovini. Formula stopa ograničenja je NOI podijeljena s trenutnom vrijednošću svojstva.
Pravilo 1 postotak: Bruto mjesečni prihod od najma trebao bi iznositi najmanje 1 posto kupovne cijene. Neki investitori koriste 2 posto pravila, ovisno o vrsti nekretnine i lokaciji. Ako je bruto mjesečni prihod nekretnine 1 posto ili više od kupovne cijene, obično je novčani tok pozitivan.
Bruto prinos na najam: Taj se broj može pronaći dijeljenjem godišnjeg najma naplaćenog s ukupnim troškom imovine, a zatim množenjem sa 100. Ukupni trošak imovine uključuje nabavnu cijenu, troškove zatvaranja i sve troškove obnove.
Protok novca: Procijenite potencijalni novčani tijek imovine provjeravajući da li će očekivana mjesečna najamnina pokriti Vaše troškove, uključujući plaćanje hipoteke, poreza, osiguranja, komunalnih usluga i naknada HOA.
Usporediva svojstva: Pogledajte koje su druge usporedive nekretnine prodane i iznajmljene u posljednja tri do šest mjeseci. Usporedbe bi trebale biti iste vrste imovine, imati slične sadržaje i biti slične veličine. Oni se mogu pronaći provedbom usporedne analize tržišta.
Povrat ulaganja (ROI): Obično je 10 posto ili više dobar povrat ulaganja u nekretnine. Svoj ROI možete otkriti na investicijskim nekretninama tako što ćete izračunati godišnji povrat i podijeliti ga s ukupnim novčanim ulaganjem. Svoj godišnji povrat možete otkriti oduzimanjem troškova od ukupnog prihoda od najma.

Poanta

Neto prihod iz poslovanja može se izračunati na različite načine, ali opće prihvaćena metoda je bruto prihod od najma plus svi ostali prihodi minus slobodna radna mjesta minus troškovi poslovanja jednaki su neto prihodu iz poslovanja. Investitori u nekretnine koriste NOI kako bi analizirali imovinu koja stvara dohodak. Naš besplatni NOI kalkulator pomaže izračunati izračune za vas.